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La Ley de Asequibilidad de Alquiler

El Pueblo del Estado de California ordena lo siguiente:

Sección 1. Título

Esta Ley se conocerá y podrá citarse como la "Ley de asequibilidad de alquiler".

Sección 2. Hallazgos y declaraciones

El Pueblo del Estado de California por la presente encuentra y declara lo siguiente:

(a) Más californianos (más de 17 millones de personas) están alquilando viviendas como nunca antes. Según las cifras del estado, las tasas de propiedad de viviendas en California han caído a su nivel más bajo desde la década de 1940. Una cuarta parte de los millennials mayores (25-34 años) aún viven con sus padres. (Oficina del Censo de EE.UU)
(b) Los precios de las viviendas de alquiler se han disparado en los últimos años. Las rentas medias son más altas en California que en cualquier otro estado del país, y entre los 50 estados, California tiene el cuarto aumento más alto en rentas.
(c) Como resultado del aumento de los precios de la vivienda de alquiler, la mayoría de los inquilinos de California están sobrecargados por los costos de la vivienda, que pagan más del 30% de sus ingresos para el alquiler. Un tercio de los hogares de inquilinos gasta más del 50% de sus ingresos en alquiler.
(d) De acuerdo con la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos, un salario mínimo californiano con ingresos tendría que trabajar 92 horas por semana para poder alquilar un apartamento promedio de una habitación.
(e) Las familias que enfrentan inseguridad en la vivienda a menudo se ven obligadas a decidir entre pagar el alquiler y satisfacer otras necesidades básicas, lo que afecta negativamente sus resultados de salud. Los trabajadores que sufren de viviendas inestables y un deterioro en su salud luchan por mantener sus trabajos, empujándolos a la pobreza y la falta de vivienda.
(f) Los sindicatos, como la Asociación de Maestros de California, la Asociación de Enfermeras de California y el Sindicato Internacional de Empleados de Servicios (SEIU) han hecho de las viviendas asequibles una prioridad para sus miembros. Los maestros en los centros urbanos de California están pagando del 40% al 70% de sus salarios en vivienda y muchos se ven obligados a vivir una hora o más de sus trabajos para pagar una casa.
(g) Aunque el estado representa solo el 12% de la población total de los EE. UU., California alberga al 22% de la población sin hogar de la nación. (Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California)
(h) Según un estudio de 2018 en el Pronóstico Anderson de UCLA, existe un fuerte vínculo entre las rentas medias más altas y la cantidad de personas que viven en las calles o en refugios temporales. Cuando se combina con factores de riesgo individuales, los mercados de viviendas menos accesibles contribuyen a un aumento de la falta de vivienda.
(i) La falta de vivienda es un importante problema de salud pública. Las personas sin hogar tienen de 3 a 4 veces más probabilidades de morir prematuramente y tienen más probabilidades de contraer enfermedades transmisibles, según el Consejo Nacional de Atención de Salud para Personas sin Hogar.
(j) Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades advierten que las poblaciones vulnerables enfrentan menores expectativas de vida, mayores tasas de cáncer y más defectos de nacimiento cuando son desplazadas de sus hogares debido a la gentrificación de sus vecindarios.
(k) El aumento del costo de la vivienda está empeorando la congestión del tráfico y perjudicando el medio ambiente al obligar a los viajeros a vivir más lejos de sus lugares de trabajo, lo que aumenta los tiempos de viaje. Un informe de Pew Charitable Trust señaló que el número de californianos que viajan más de 90 minutos en cada sentido aumentó en un 40% entre 2010 y 2015; El aumento es un resultado directo de la falta de viviendas asequibles cerca de los empleos.
(l) Un creciente cuerpo de evidencia sugiere que estabilizar las rentas puede brindar beneficios de amplia base para los inquilinos, la economía del estado, el medio ambiente y sus servicios públicos.

Sección 3. Propósitos e intención

El Pueblo del Estado de California declara los siguientes propósitos e intención al promulgar esta Ley:

(a) Para permitir que las ciudades y condados de California desarrollen e implementen políticas de control de alquileres que garanticen que los inquilinos puedan encontrar y pagar viviendas de alquiler en sus jurisdicciones.
(b) Mejorar la calidad de vida de millones de inquilinos de California y reducir el número de californianos que enfrentan desafíos críticos de vivienda y falta de vivienda.
(c) Para detener la ola de desalojos y desplazamientos que afectan a las comunidades de California.
(d) Para permitir que una ciudad, condado o ciudad y condado ejerza cualquier ley local que controle las tarifas de alquiler de propiedades residenciales, siempre que hayan pasado al menos 15 años desde que la propiedad recibió su certificado de ocupación.
(e) Permitir que las leyes locales controlen las tarifas de alquiler después de una vacante y al mismo tiempo permitir que el propietario aumente las tarifas de alquiler en una unidad desocupada en no más del 15% durante los tres años posteriores, además de cualquier otro aumento permitido bajo una ordenanza local.
(F) Para eximir a los propietarios de una o dos viviendas residenciales de cualquier ley local de control de alquileres.

Sección 4. La Sección 1954.50 del Capítulo 2.7 del Título 5 de la Parte 4 de la División 3 del Código Civil se modifica para que lea:

1954.50. Este capítulo se conocerá y podrá citarse como la Ley de Asequibilidad de Alquileres.

Sección 5. La Sección 1954.52 del Capítulo 2.7 del Título 5 de la Parte 4 de la División 3 del Código Civil se modifica para que lea:

1954.52. (a) Sin perjuicio de cualquier otra disposición de la ley, un propietario de bienes inmuebles residenciales puede establecer las tarifas de alquiler iniciales y posteriores para una vivienda o una unidad respecto de las cuales se cumple alguna de las siguientes condiciones:
(1) Ha sido emitido su primer certificado de ocupación residencial dentro de los quince (15) años a partir de la fecha en que el propietario busca establecer la tarifa de alquiler inicial o posterior.
(2) (A) Es enajenable por separado del título de cualquier otra unidad de vivienda o es un interés subdividido en una subdivisión, como se especifica en la subdivisión (b), (d) o (f) de la Sección 11004.5 del Negocio y Código de Profesiones, y el propietario es una persona física que no posee más de dos viviendas o unidades de vivienda.
(B)  Este párrafo no se aplica a ninguno de los siguientes:
(i) Una vivienda o unidad donde el propietario ha rescindido el arrendamiento anterior mediante notificación de conformidad con la Sección 1946.1 o ha terminado con un cambio en los términos del arrendamiento notificados de conformidad con la Sección 827.
(ii) Una vivienda o unidad de condominio que no ha sido vendida por separado por el subdivider a un comprador de buena fe por su valor. El monto del alquiler inicial de la unidad para los propósitos de este capítulo será el alquiler legal vigente el 7 de mayo de 2001, a menos que el monto del alquiler se rija por una disposición diferente de este capítulo. Sin embargo, si una vivienda o unidad de condominio cumple con los criterios del párrafo (1) de la subdivisión (a), o si todas las viviendas o unidades, excepto una, han sido vendidas por separado por el subdivider a compradores de buena fe por valor, y el subdivider ha ocupado que la vivienda o unidad de condominio no vendida restante como su residencia principal durante al menos un año después de que ocurrió la subdivisión, entonces el subpárrafo (A) del párrafo (2) se aplicará a esa vivienda o unidad de condominio no vendida.
b) La subdivisión (a) no se aplica cuando el propietario acordó por contrato con una entidad pública en consideración de una contribución financiera directa o cualquier otra forma de asistencia especificada en el Capítulo 4.3 (a partir de la Sección 65915) de la División 1 del Título 7 del Código de Gobierno.
(c) Nada en esta sección se interpretará que afecte la autoridad de una entidad pública que de otro modo podría existir para regular o monitorear la base del desalojo.
(d) Esta sección no se aplica a ninguna vivienda o unidad que contenga violaciones graves del código de salud, seguridad, incendio o construcción, excluyendo aquellas causadas por desastres por los cuales la agencia gubernamental correspondiente ha emitido una citación y que no ha disminuido seis meses o más antes de la vacante.
(e) De conformidad con la ley de California, El derecho del arrendador a una tasa justa de rendimiento de una propiedad no debe ser resumido por cualquier disposición, ordenanza o reglamento local establecido por una ciudad, condado o ciudad y condado.

Sección 6. La Sección 1954.53 del Capítulo 2.7 del Título 5 de la Parte 4 de la División 3 del Código Civil se modifica para que lea:

1954.53. (a) Sin perjuicio de cualquier otra disposición de la ley, y salvo lo dispuesto en la Sección 1954.52 y en la subdivisión (b) de esta sección, una ciudad, condado o ciudad y condado pueden, por disposición, ordenanza o regulación local. controlar las tarifas de alquiler iniciales y posteriores de bienes inmuebles residenciales.
(b) En cualquier jurisdicción que controle por disposición, ordenanza o regulación de la carta la tasa de alquiler inicial de una vivienda o unidad, si el inquilino anterior ha desocupado, abandonado o desalojado voluntariamente de conformidad con el párrafo (2) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil, el propietario de la vivienda o unidad podrá establecer la tarifa de alquiler inicial de la vivienda o unidad vacante o abandonada siempre que la tarifa inicial establecida de conformidad con esta subdivisión, en combinación con cualquier aumento en la tarifa de alquiler durante el período posterior de tres años, no es mayor que 15 por ciento más que la tarifa de alquiler vigente para el arrendamiento inmediatamente anterior. Cualquier aumento en la tarifa de alquiler inicial permitido y establecido de conformidad con esta subdivisión puede ser adicional a cualquier aumento en las tarifas de alquiler de otra manera autorizado de conformidad con la ley local.
(c) Nada en esta sección se interpretará como que afecte a cualquier autoridad de una entidad pública que pueda existir para regular o monitorear los motivos del desalojo.
(d) La subdivisión (b) de esta sección no se aplica a ninguna vivienda o unidad si se cumplen las siguientes condiciones:
(1) La vivienda o unidad ha sido citada en un informe de inspección por la agencia gubernamental correspondiente por contener violaciones graves del código de salud, seguridad, incendio o construcción, según lo define la Sección 17920.3 del Código de Salud y Seguridad, excluyendo cualquier violación causada por un desastre.
(2) La citación se emitió al menos 60 días antes de la fecha de la vacante.
(3)  La infracción citada no había disminuido cuando el inquilino anterior desocupado y no había disminuido durante 60 días o por un período de tiempo más largo. Sin embargo, el período de 60 días puede ser extendido por la agencia gubernamental apropiada que emitió la citación.

Sección 7. Construcción liberal

Esta Ley se interpretará en términos generales para lograr sus propósitos.

Sección 8. Enmienda y derogación

De conformidad con el Artículo II, Sección 10, Subdivisión (c), de la Constitución de California, la Legislatura puede enmendar esta Ley para promover sus propósitos mediante un estatuto aprobado en cada cámara por votación nominal ingresada en el Diario, dos tercios de los miembros concurrente, firmado por el Gobernador. Ningún estatuto que restrinja o elimine los poderes que han sido restaurados por esta Ley a una ciudad, condado o ciudad y condado para establecer tarifas de alquiler residencial entrará en vigencia a menos que sea aprobado por la mayoría del electorado.

Sección 9. Divisibilidad

Si alguna disposición de esta Ley o la aplicación de la misma a cualquier persona o circunstancia se considera inválida, esa invalidez no afectará otras disposiciones o aplicaciones de la Ley que puedan tener efecto sin la disposición o aplicación inválida, y para este fin las disposiciones de Esta Ley es separable.

Sección 10. Medidas en conflicto

Si esta Ley y cualquier otra medida que aborde la autoridad de las agencias del gobierno local para establecer tarifas de alquiler residencial aparecerán en la misma boleta electoral estatal, las disposiciones de la otra medida o medidas se considerarán en conflicto con esta Ley. Si esta Ley recibe un mayor número de votos afirmativos que otra medida considerada en conflicto con ella, las disposiciones de esta Ley prevalecerán en su totalidad, y la otra medida o medidas serán nulas y sin efecto.