ابتکار عمل را بخوانید

 

ابتکار عمل را بخوانید

خودتان آن را بخوانید

قانون قیمت اجاره

مردم ایالت کالیفرنیا بدین شرح عمل می کنند:

بخش 1. عنوان

این قانون شناخته شده و ممکن است به عنوان "قانون مقرون به صرفه بودن اجاره" ذکر شود.

بخش 2. یافته ها و اعلامیه ها

بدین ترتیب مردم ایالت کالیفرنیا موارد زیر را پیدا و اعلام می کنند:

(الف) بیشتر کالیفرنیایی ها (بیش از 17 میلیون نفر) بیش از هر زمان دیگری خانه اجاره می کنند. طبق آمارهای ایالت ، نرخ مالکیت خانه ها در کالیفرنیا به پایین ترین سطح از دهه 1940 رسیده است. یک چهارم هزاره های مسن تر (25 تا 34 سال) هنوز با والدین خود زندگی می کنند. (دفتر سرشماری ایالات متحده)
(ب) قیمت مسکن اجاره ای در سالهای اخیر به سرعت افزایش یافته است. اجاره میانه در کالیفرنیا از هر ایالت دیگر در این کشور بالاتر است و از بین 50 ایالت ، کالیفرنیا 4مین افزایش رانت را دارد.
ج) در نتیجه افزایش قیمت مسکن اجاره ، اکثر اجاره نشینان کالیفرنیا از هزینه های مسکن سنگین می شوند و بیش از 30 درصد از درآمد خود را به اجاره پرداخت می کنند. یک سوم خانوارهای اجاره دهنده بیش از 50٪ درآمد خود را صرف اجاره می کنند.
(د) براساس ائتلاف ملی مسکن کم درآمد ، یک کالیفرنیایی که حداقل دستمزد می گیرد باید 92 ساعت در هفته کار کند تا بتواند اجاره آپارتمان یک خوابه متوسط ​​را بدهد.
ه) خانواده هایی که با ناامنی مسکن مواجه هستند ، اغلب مجبور می شوند بین پرداخت اجاره بها و تأمین سایر نیازهای اساسی تصمیم بگیرند ، که بر پیامدهای سلامتی آنها تأثیر منفی می گذارد. کارگرانی که از مسکن ناپایدار رنج می برند و وخیم تر شدن در تلاش برای حفظ سلامتی در تلاش برای حفظ شغل خود ، آنها را به سمت فقر و بی خانمان سوق می دهند.
و) اتحادیه های کارگری ، مانند انجمن معلمان کالیفرنیا ، انجمن پرستاران کالیفرنیا و اتحادیه بین المللی کارمندان خدمات (SEIU) ، مسکن ارزان قیمت را برای اعضای خود در اولویت قرار داده اند. معلمان در مراکز شهری کالیفرنیا 40 تا 70 درصد حقوق خود را برای مسکن پرداخت می کنند و بسیاری از آنها برای تهیه خانه مجبورند یک ساعت یا بیشتر از محل کار خود زندگی کنند.
(g) حتی اگر این ایالت تنها 12٪ از کل جمعیت ایالات متحده را نشان می دهد ، کالیفرنیا 22٪ از جمعیت بی خانمان این کشور را در خود جای داده است. (اداره مسکن و توسعه جامعه کالیفرنیا)
(ح) مطابق مطالعه سال 2018 در پیش بینی UCLA اندرسون ، بین رانت بالاتر و تعداد افرادی که در خیابان ها و یا در پناهگاه های موقتی ساکن هستند ، ارتباط مستقیمی برقرار است. هنگامی که با عوامل در معرض خطر فردی ترکیب شود ، بازارهای مسکن ارزان قیمت کمتر به افزایش بی خانمان کمک می کنند.
(i) بی خانمان یک مسئله مهم بهداشت عمومی است. براساس اعلام مراقبت های بهداشتی ملی شورای بی خانمان ، افرادی که بی خانمان هستند 3 تا 4 برابر بیشتر از موعد مقرر فوت می کنند و به احتمال زیاد به بیماری های واگیر مبتلا می شوند.
(j) مراکز کنترل و پیشگیری از بیماری ها هشدار می دهند که جمعیت آسیب پذیر در هنگام جابجایی از خانه خود به دلیل کمبود آب در محلات از امید به زندگی ، میزان بالاتر سرطان و نقص هنگام تولد بیشتر برخوردار هستند.
(k) افزایش هزینه مسکن باعث وخیم تر شدن ترافیک و آسیب رساندن به محیط زیست با وادار کردن مسافران به زندگی دورتر از محل کار خود و افزایش زمان رفت و آمد است. در گزارشی از موسسه خیریه Pew Trust خاطرنشان شد كه تعداد كالیفرنیایی هایی كه به هر طریق بیش از 90 دقیقه مسافرت می كنند بین سالهای 40 تا 2010 2015٪ افزایش یافته است. این افزایش نتیجه مستقیمی از فقدان مسکن ارزان قیمت در نزدیکی مشاغل است.
(ل) شواهد در حال رشد حاکی از آن است که ثبات نرخ اجاره می تواند مزایای گسترده ای را برای اجاره کنندگان ، اقتصاد ایالت ، محیط زیست و خدمات عمومی آن به همراه داشته باشد.

بخش 3. اهداف و قصد

بدین ترتیب مردم ایالت کالیفرنیا اهداف و قصد ذیل در تصویب این قانون را اعلام می کنند:

(الف) اجازه دادن به شهرها و ایالت های کالیفرنیا برای تدوین و اجرای سیاست های کنترل اجاره که تضمین می کند اجاره نشین می توانند مسکن اجاره ای را در حوزه قضایی خود بیابند و از آن استفاده کنند.
(ب) بهبود کیفیت زندگی برای میلیون ها نفر از رانندگان کالیفرنیا و کاهش تعداد کالیفرنیایی هایی که با چالش های مهم مسکن و بی خانمانی روبرو هستند.
(ج) برای مهار دامنه اخراج و آوارگی در جوامع در سراسر کالیفرنیا.
(د) اجازه دادن به یک شهر ، شهرستان یا شهرستان و شهرستان برای اعمال هر گونه قانون محلی که کنترل نرخ اجاره ملک مسکونی را انجام دهد مشروط بر اینکه حداقل 15 سال از زمان دریافت ملک گواهی اشغال خود استفاده کرده باشد.
ه) اجازه دادن به قوانین محلی برای كنترل نرخ اجاره به دنبال جای خالی در حالی كه به صاحبخانه اجازه می دهد نرخ اجاره را در یك واحد تعطیل بیش از 15 درصد دیگر در طی سه سال بعد علاوه بر هرگونه افزایش دیگری كه طبق آیین نامه محلی مجاز است ، كنترل كند.
(F) برای معافیت صاحبان یک یا دو خانه مسکونی از هرگونه قانون کنترل اجاره محلی.

بخش 4. بخش 1954.50 از فصل 2.7 از عنوان 5 قسمت 4 از قسمت 3 قانون مدنی اصلاح شده است به شرح زیر است:

1954.50 این فصل شناخته شده است و ممکن است به عنوان قانون قابلیت اجاره بها استناد شود.

بخش 5. بخش 1954.52 از فصل 2.7 از عنوان 5 قسمت 4 از قسمت 3 قانون مدنی اصلاح شده است به شرح زیر است:

1954.52 (الف) علی رغم هر ماده دیگری از قانون ، صاحب املاک و مستغلات مسکونی می تواند نرخ اجاره اولیه و کلی متعاقب آن را برای یک مسکن یا واحدی که صحیح کدام یک از موارد زیر باشد ، تعیین کند:
(1) اولین گواهی مسکونی اشغال آن ظرف پانزده (15) سال از تاریخی که مالک به دنبال تعیین نرخ اجاره اولیه یا بعدی است ، صادر شده است.
(2) (الف) جدا از عنوان به هر واحد مسکونی دیگر قابل جدا شدن است یا منافع تقسیم شده ای در یک زیرمجموعه دارد ، همانطور که در بخش (ب) ، (د) یا (و) بخش 11004.5 از تجارت مشخص شده است و کد مشاغل ، و مالک یک شخص حقیقی است که بیش از دو واحد مسکونی یا مسکونی مالک نیست.
(B)  این بند برای هر یک از موارد زیر صدق نمی کند:
(i) مسکن یا واحدی که اجاره قبلی با اخطار مطابق به بند 1946.1 توسط مالک فسخ شده یا با تغییر در شرایط اجاره نامه متوجه شده طبق بند 827 به پایان رسیده است.
(ب) یک خانه مسکونی یا واحدی که تاکنون به طور جداگانه توسط زیرفروش فروخته نشده است به یک خریدار با اعتماد به نفس برای ارزش. مبلغ اجاره اولیه واحد برای اهداف این فصل ، اجاره قانونی است که در تاریخ 7 مه 2001 اعمال می شود ، مگر اینکه مبلغ اجاره نامه با ماده دیگری از این فصل اداره شود. اما اگر یک مسکن یا واحد مسکونی معیارهای بند (1) زیربخش (الف) را رعایت کند ، یا اگر کلیه مسکن یا واحدها به جز یک فروخته شده به طور جداگانه توسط زیرفروش به خریداران صادقانه برای ارزش انجام شده ، فروخته شده و زیر مجموعه اشغال کرده است. باقیمانده سکونتگاه مسکونی فروخته نشده یا واحد به عنوان محل اصلی اصلی وی حداقل یک سال پس از وقوع تقسیم زیر ، پس بند (الف) بند (2) برای آن محل یا واحد کارفرمای فروخته نشده اعمال می شود.
ب) تقسیم بند (الف) در مواردی که مالک با قرارداد دیگری با یک نهاد عمومی توافق کرده باشد در نظر گرفتن سهم مستقیم مالی یا هر نوع کمکهای دیگر مشخص شده در فصل 4.3 (شروع با بخش 65915) بخش 1 از عنوان 7 اعمال نمی شود. کد دولت.
ج) هیچ چیز در این بخش نمی تواند تأثیر بگذارد بر اقتدار یک نهاد عمومی که در غیر این صورت ممکن است برای تنظیم یا نظارت بر مبنای اخراج تأثیر بگذارد.
(د) این بخش برای هیچ مسکونی یا واحدی که حاوی تخلفات جدی در سلامتی ، ایمنی ، آتش سوزی یا ساخت و سازها باشد ، صدق نمی کند ، به استثنای مواردی که در اثر بلایای ناشران ایجاد شده است که برای آن استناد توسط آژانس دولتی مناسب صادر شده است و برای آن بدون استفاده باقی مانده است. شش ماه یا بیشتر قبل از جای خالی.
(ه) مطابق قانون کالیفرنیا ، حق صاحبخانه مبنی بر نرخ عادلانه بازپرداخت یک ملک ، کوتاه نمی آید توسط هر منشور محلی ، دستورالعمل یا آیین نامه ای که توسط یک شهر ، بخش و یا شهرستان و شهرستان تصویب شود.

بخش 6. بخش 1954.53 از فصل 2.7 از عنوان 5 قسمت 4 از قسمت 3 قانون مدنی اصلاح شده است به شرح زیر است:

1954.53. (الف) علیرغم هر ماده دیگری از قانون ، و به استثنای آنچه در بند 1954.52 پیش بینی شده و در زیربخش (ب) این بخش ارائه شده است ، یک شهر ، ایالت یا شهرستان و ایالت ممکن است با ارائه منشور محلی ، آئین نامه یا مقررات محلی باشد. کنترل نرخ اجاره اولیه و متعاقب آن برای املاک و مستغلات مسکونی.
(ب) در هر حوزه قضایی که با تهیه منشور ، تنظیم یا تنظیم نرخ اجاره اولیه یک مسکن یا واحد کنترل شود ، در صورتی که مستاجر قبلی بطور داوطلبانه مرخص شود ، رها شده یا به موجب بند (2) بند 1161 قانون خارج شود. در آیین دادرسی مدنی ، صاحب مسکن یا واحد مجاز خواهد بود نرخ اجاره اولیه را برای مسکن خالی یا متروکه یا واحد تعیین کند مشروط بر اینکه نرخ اولیه تعیین شده به موجب این زیر مجموعه ، در ترکیب با هرگونه افزایش در نرخ اجاره در طول دوره سه ساله بعدی ، بیش از 15 درصد بیشتر از نرخ اجاره در واقع برای اجاره بلافاصله قبل نیست. هرگونه افزایش در نرخ اجاره اولیه که به موجب این زیرمجموعه مجاز و تأسیس شده باشد ، ممکن است علاوه بر افزایش نرخ اجاره به موجب قوانین محلی مجاز باشد.
ج) هیچ چیز در این بخش نمی تواند تأثیر بگذارد بر هرگونه اختیار یک نهاد عمومی که در غیر این صورت ممکن است برای تنظیم یا نظارت بر زمینه های اخراج وجود داشته باشد.
(د) تقسیم بند (ب) این بخش در صورت احراز شرایط عمومی زیر برای هیچ مسکونی یا واحدی اعمال نمی شود:
(1) مسکن یا واحد مذکور در گزارش بازرسی توسط آژانس دولتی مناسب ذکر شده است که حاوی موارد جدی نقض بهداشت ، ایمنی ، آتش سوزی یا کد ساختمان است ، همانطور که در بخش 17920.3 قانون بهداشت و ایمنی تعریف شده است ، به استثنای هرگونه تخلف ناشی از یک فاجعه.
(2) استناد حداقل 60 روز قبل از تاریخ جای خالی صادر شده است.
(3)  هنگامی که مستاجر قبلی خالی شد و مدت 60 روز یا برای مدت زمان طولانی تر باقی مانده بود ، تخلف ذکر شده کم نشده بود. اما ، مدت زمان 60 روزه توسط آژانس دولتی مناسب که استناد را صادر کرده ممکن است تمدید شود.

بخش 7. ساخت لیبرال

این قانون برای تحقق اهداف خود تفسیر گسترده ای خواهد داشت.

بخش 8. اصلاح و فسخ

مطابق ماده 10 ، بخش XNUMX ، زیربخش (ج) قانون اساسی کالیفرنیا ، مقننه می تواند این قانون را برای تصویب اساسنامه مصوب در هر خانه با رأی تماس فراخوانده شده در ژورنال ، دو سوم عضویت در این قانون اصلاح کند. همزمان با امضای استاندار. هیچ قانونی که محدود کننده یا از بین بردن اختیاراتی که با این قانون به یک شهر ، بخش و یا شهرستان و شهرستان برای بازپرداخت نرخ اجاره مسکونی اعاده شده است ، مؤثر نخواهد بود مگر اینکه توسط اکثریت رأی دهندگان تصویب شود.

بخش 9. شدت

اگر هر ماده ای از این قانون یا درخواست آن برای هر شخص یا شرایطی فاقد اعتبار باشد ، آن عدم اعتبار نباید تحت تأثیر سایر مقررات یا برنامه های این قانون باشد که بدون پیش بینی یا درخواست نامعتبر قابل اجرا باشد ، و برای این منظور مفاد این قانون قابل جدا شدن است.

بخش 10. اقدامات متضاد

درصورتیکه این قانون و هر اقدام دیگری که مسئولیت آژانسهای دولتی محلی برای تعیین نرخ اجاره مسکونی را بر عهده داشته باشد ، در همان آراء انتخابات سراسر کشور ظاهر می شود ، مقررات اقدامات یا اقدامات دیگر مغایر با این قانون تلقی می شود. اگر این قانون تعداد بیشتری از آراء تأییدشده را نسبت به معیار دیگری که به نظر می رسد با آن مغایرت داشته باشد دریافت کند ، مفاد این قانون در کل آنها غالب خواهد بود ، و معیار یا اقدامات دیگر باطل است.