چرا کالیفرنیا به Prop 21 نیاز دارد؟
توسط اعداد
17
میلیون
اجاره در
CALIFORNIA
1 در 3
اجاره کنندگان CA
خرج کردن 50٪ یا بیشتر درآمدشان از اجاره
92 HRS
هر هفته کار می کند
برای یک کارمند با حداقل دستمزد برای تهیه متوسط آپارتمان یک خوابه
200٪
اجاره افزایش می یابد
قرار دادن اجاره در CA 2X به طور متوسط
2,000
خانه به دوش
ساکنان LA با هر 5 درصد افزایش در اجاره به بی خانمانی مجبور می شوند
چگونه بحران مسکن اینقدر خراب شد؟
Skyrocketing Rents vs.
راکد دستمزد
بزرگ
املاک و مستغلات
املاک و مستغلات
حدس و گمان
نژادپرستی سیستماتیک +
آوارگی جامعه
سیاسی
فلج
چه چیز دیگری باید در مورد Prop 21 بدانم؟
پرسش و پاسخهای متداول
Prop 21 چیست؟
Prop 21 یک ابتکار رای گیری در ایالت نوامبر 2020 است که باعث افزایش محدودیت اجاره و حفظ مسکن ارزان قیمت برای نگهداری خانواده های CA در خانه های خود می شود. پیشنهاد 21 به جوامع محلی اجازه می دهد سیاست های کنترل اجاره را تصویب یا گسترش دهند که محدودیت قیمت اجاره هر سال را محدود کند. برای تصدی کنترل رانت به هیچ شهر و ایالتی نیازی نیست ، اما این گزینه را برای آنها فراهم می کند.
چرا ما به Prop 21 احتیاج داریم؟
کالیفرنیا بدترین وضعیت مسکن و بحران بی خانمان در این کشور است. از هر سه مستاجر یک نفر بیش از نیمی از درآمد خود را به عنوان اجاره پرداخت می کند. بدون کنترل اجاره ، صاحبان شرکت های بزرگ و غارتگر همچنان به اجاره خود ادامه می دهند و مردم را از خانه ها و خیابان ها بیرون می کشانند. پیشنهاد 21 به میلیون ها سالمند ، خانواده ، و کار ثبات و آرامش در کالیفرنیایی می دهد.
من صاحب خانه هستم ، Prop 21 چگونه بر من تأثیر می گذارد؟
اگر صاحبخانه یا موجر نباشید ، تأثیر مستقیم بر شما نخواهد داشت. معیار رأی ما به صراحت صاحبان خانه هایی را که بیش از دو خانه تک خانواده دارند ، معاف نمی کند. و پروپ 21 تضمین می کند که صاحبخانه سود منصفانه را تضمین کند.
چه کسی از Prop 21 پشتیبانی می کند؟
Prop 21 توسط سیاستگذاران مانند سناتور برنی سندرز و نماینده کنگره Maxine Waters پشتیبانی می شود. فعال افسانه ای Dolores Huerta؛ و سازمانهای مدافع و مردمی مانند شجاعت کالیفرنیا ، انقلاب ما ، لیگ شهری لس آنجلس ، در همان زمان ، اتحاد کالیفرنیایی ها برای اقدام به منظور توانمند سازی جامعه (ACCE) ، سوسیالیست های دموکراتیک آمریکا - لس آنجلس ، ایمان در عمل ، Inquilinos Unidos ، لس مرکز حقوقی و اقدام جامعه آنجلس ، انجمن صنفی حقوقدانان لس آنجلس (NLG LA) و بسیاری دیگر.
چه کسی مخالف Prop 21 است؟
طرفداری 21 و تلاش برای حمایت از اجاره نشینان کالیفرنیا توسط انجمن آپارتمان های کالیفرنیا ، قدرتمندترین گروه لابی مالکان این ایالت ، مورد هدف تهاجمی قرار گرفته است. معاملات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات عمومی مانند اعتماد Essex Trust ، سهام عدالت مسکونی ، گروه Blackstone. منافع وال استریت؛ انجمن مسکن کالیفرنیا؛ و افرادی مانند Tom Bannon (CAA) ، Sam Zell (Equity Residentials) ، Thomas J. Coates (Properties Square Jackson) ، John Eudy (Essex Properties Trust) ، Barry Altshuler (Equity Residential) ، Jackie Safier (گروه املاک و مستغلات پرومتئوس) ، راسل فلین (صاحبخانه Bay Area) ، تیم Naughton (جوامع AvalonBay) ، تام تومی (UDR) و صاحبخانه اخراجی دنیس بلوک.
آیا این مالیات را افزایش می دهد؟
کنترل اجاره چگونه کار می کند؟
اگر شهر من قبلاً کنترل اجاره را داشته باشد چه می شود؟
آیا موجرها حق کسب سود ندارند؟
Prop 21 حق مالک را برای سود منصفانه تضمین می کند. این بدان معناست که هر شهر یا شهری که کنترل اجاره را تصویب کند حق مالک در بازگشت سرمایه خود را نقض نخواهد کرد.
من در مورد 15٪ چیز گیج شده ام ، آیا این بدان معناست که اجاره من هر سال 15٪ افزایش می یابد؟
خیر. کنترل خلقی تأثیری در میزان اجاره اجاره در حالی که یک مستاجر در آن واحد زندگی می کند ندارد. این راهنمایی می کند که قبل از اینکه مستاجر بعدی وارد شود ، چقدر می تواند هزینه آپارتمان را افزایش دهد. اجاره برای مستاجر جدید فقط براساس افزایش اجاره مجاز برای آن سال افزایش می یابد. اگر مستاجر قبلی بیش از سه سال در آنجا برای به روزرسانی واحد زندگی کند ، صاحبخانه می تواند 15٪ اضافه کند.
در حال حاضر ، صاحبخانه ها می توانند هزینه اجاره هر آپارتمان را به همان اندازه که پس از بیرون رفتن مستاجر دوست دارند ، افزایش دهند-بعضی اوقات بدون اینکه سرمایه گذاری زیادی در واحد انجام شود هزینه اجاره یک واحد را دو برابر یا حتی سه برابر کنید. این امر منجر به رانت بالا و غیرقابل پایداری برای همه ما می شود و اخراج اجاره های بلند مدت بویژه سالمندان را ترغیب می کند. Prop 21 کمک خواهد کرد که هدف از پشت اجاره گران مدت طولانی دور شوید.
چرا Prop 21 به طور مستقیم سقف اجاره را ایجاد نمی کند؟
Prop 21 مانع تصویب آیین نامه اجاره بها در سراسر کشور نیست. (در حقیقت ، ما مقامات منتخب خود را ترغیب می كنیم تا از حمایت بیشتری از رانندگان و مالكان خانه بیشتر كنند!) این امر به جوامع محلی این اختیار را می دهد كه بسته به شرایط محلی ، محدودیت های افزایش اجاره را تعیین كنند ، زیرا آنها مناسب می دانند. در حال حاضر ، هم دولت و هم جوامع محلی قدرت بسیار محدودی برای انجام این کار دارند. Prop 21 تغییر خواهد کرد.
آیا کالیفرنیا قبلاً از کنترل اجاره عبور نکرده است؟
لایحه شماره 1482 مجمع در ابتدای سال 2020 برای رسیدگی به بیشترین افزایش بیش از حد اجاره به اجرا درآمد ، در حالی که AB 1482 اولین قدم مهم است ، اجاره دهندگان نیاز به حمایت بیشتری دارند. AB 1482 هر سال اجاره را به 10٪ افزایش می دهد که اگر درآمد شما هر ساله 10٪ افزایش پیدا نکند ، همچنان غیر قابل قبول است.
در واقع، تحقیقات نشان میدهد اینکه AB 1482 تنها 7 درصد از افزایش اجاره بها را تحت تأثیر قرار می دهد ، به این معنی که اکثریت قریب به اتفاق اجاره نشینان هنوز افزایش اجاره بها را افزایش می دهند که از هزینه های زندگی فراتر می رود.
در واقع ، AB 1482 فقط از تعداد محدودی از مستاجر محافظت می کند ، و در مدت 21 سال منقضی می شود. پیشنهاد XNUMX هرگز منقضی نمی شود ، و اجاره خانه های تلفن همراه و همچنین انواع دیگر مسکن را پوشش می دهد.
آیا این میزان رای گیری مانع از اخراج مستأجر مشکل می شود؟
کارشناسان موافق هستند - کار اجاره کنترل است.
- کنترل اجاره بها قیمت واحدهای دارای اجاره را بهبود می بخشد
- اکثر مطالعات نشان داده اند که اجاره افزایش نمی یابد و در برخی موارد حتی در مناطقی که در مجاورت محله تنظیم اجاره بها داده شده اند کاهش یافته است
- در منطقه خلیج سانفرانسیسکو ، اجاره‌کنندگان جمعاً 4.4 میلیارد دلار فراتر از آنچه را برای اجاره بها می‌دهند هزینه می‌کنند ، پولی که در غیر این صورت ممکن است برای موارد دیگر استفاده شود
- کنترل اجاره و سیاست های اخراج عادلانه از تنوع اجتماعی و اقتصادی در برکلی و سانتا مونیکا محافظت کرده اند
- داده های برکلی و سانتا مونیکا نشان می دهند که کنترل رانت برای محافظت از رانندگان آسیب پذیر و پایین آمدن قیمت اجاره همچنان ادامه دارد
- گزارش جامع 1998 توسط بخش برنامه ریزی و توسعه بركلی خاطر نشان كرد كه كنترل اجاره تأثیری منفی بر ساخت آپارتمانهای جدید نداشته است. این گزارش نشان داد که پروانه های ساختمانی به بالاترین سطح خود از سال 1971 در سال 1989 رسیده است - نه سال پس از تصویب کنترل اجاره.
- کنترل اجاره به طور مستقیم ثبات و قیمت مناسب را افزایش می دهد. مستاجرانی که در واحدهای تحت کنترل اجاره زندگی می کنند کمتر حرکت می کنند و احتمالاً مجبور به جابجایی نمی شوند
- مستاجران در واحدهای کنترل شده اجاره نیز مبلغ قابل توجهی کمتر از مستاجرین در واحدهای غیرمجاز پرداخت می کنند: 3,240،5,460 دلار در سال کمتر در لس آنجلس ، 18,000 دلار در شهر نیویورک و XNUMX،XNUMX دلار منهتن گران قیمت
- کنترل اجاره تنها ابزار سیاستی است که می تواند بلافاصله برای رانندگان با افزایش اجاره غیرقابل کنترل ، امدادرسانی کند. از آنجا که کنترل اجاره مسکن اجاره خصوصی را که اکثریت قریب به اتفاق اجاره اجاره ها در آن زندگی می کنند ، پوشش می دهد ، از نظر مقیاس تأثیر از سایر ابزارهای مسکن ارزان قیمت بهتر است.
- ثبات ایجاد شده توسط کنترل اجاره به طور نامتناسب به نفع خانواده های کم درآمد ، افراد رنگی ، سالمندان و خانواده هایی با فرزندانی است که بیشتر در معرض آوارگی و حرکت اجباری هستند.
- بر اساس یک مطالعه تاریخی در مورد اجاره و درآمد در لس آنجلس ، این مطالعه توصیه می کند که کنترل کرایه و کنترل جای خالی را برای محافظت از مستاجران لس آنجلس گسترش دهید.
- اجاره در لس آنجلس در زمانی که درآمد واقعی رو به کاهش است در حال افزایش است: درآمد متوسط 2009-11 سال 2 در حقیقت 1970٪ کمتر از سال 85 بود ، اجاره متوسط در آن دوره XNUMX٪ افزایش یافته است (هر دو رقم تعدیل شده برای تورم).
- تأثیر افزایش اجاره بها کمترین درآمد (کسانی که در پایین پنجره هستند) به ویژه سخت است. 54٪ از این گروه به شدت تحت اجاره رانده بودند (بیش از نیمی از درآمد خود را برای اجاره بها پرداخت می کردند) ، اما تا سال 2009-2011 این رقم نزدیک به 78٪ افزایش یافته بود.
- لس آنجلس طی چند دهه گذشته تعداد قابل توجهی از واحدهای کنترل شده اجاره را از دست داده است: در حالی که در سال 1982 تقریبا 100٪ آپارتمان ها تحت کنترل اجاره بودند ، امروز فقط حدود 80٪ در آن دسته قرار دارند. هنگامی که اجاره خانه های یک خانواده را شامل می شود ، سهم واحدهای تحت پوشش RSO به 73٪ کاهش می یابد.
- در شهر برکلی اجاره بها در واحدهای غیرکنترل 50٪ افزایش یافته است و هنوز 10٪ از این افزایش اجاره بها از طریق نوسازی ساختمان و افزایش پرداخت مالیات در جامعه سرمایه گذاری می شود.
- در مطالعه اقتصادی سال 2010 هیئت اجاره شهر برکلی مشخص شد که اجاره بها سالیانه کمی بیش از 100 میلیون دلار افزایش یافته است ، بیش از حد افزایش لازم برای تهیه تعدیل تورم برای تأمین هزینه های بیشتر و حفظ سودآوری.
- برای شهر برکلی ، سیاست های کنترل اجاره یک روش فوق العاده مقرون به صرفه برای محافظت از اجاره کنندگان بوده است. بودجه سالیانه هیئت اجاره شهر حدود 4 میلیون دلار است در حالی که هزینه های ارائه شده از طریق کوپن ها 20 میلیون دلار در سال است. ساخت و ساز جدید برای ساخت مسکن اجتماعی نیاز به سرمایه گذاری 220 میلیون دلاری دارد.
- وقتی بازار مسکن به همان اندازه کارایی دارد که در بسیاری از بخش های کالیفرنیا وجود دارد ، مستاجران به طور مؤثر یارانه ای را برای پرداخت اجاره بها از آنچه که یک بازار کاملاً رقابتی به صاحبخانه امکان شارژ می دهد ، یارانه می دهند.
- افزایش اجاره بها بسیاری از ساکنان را به بی خانمانی سوق داده است. اکنون کالیفرنیا بیشترین تعداد افرادی را دارد که در بین 50 ایالت ایالات متحده بی خانمان را تجربه کرده اند ، و تحقیقات نشان می دهد ارتباط مستقیمی بین افزایش رانت ها و افزایش بی خانمان ها وجود دارد.
- تثبیت اجاره ها مزایای گسترده تری برای اقتصاد ، محیط زیست و خدمات عمومی دولت دارد - از بهبود شرایط ترافیکی و کاهش انتشار گازهای گلخانه ای مربوط به ترافیک ، تا افزایش هزینه های مستاجران در اقتصاد محلی آنها.
- سالمندان ، لاتین ها ، آفریقایی آمریکایی ها ، کارگران با دستمزد پایین و خانواده های دارای فرزند با شدیدترین بار بحران مسکن روبرو هستند. افزایش سریع اجاره ها باعث جابجایی ساکنان به مناطقی با مشاغل با کیفیت کمتر ، مدارس با عملکرد خوب و سایر منابع - تولید مثل تفکیک نژادی ، به ویژه در مناطق حومه شهری و دور از مراکز مشاغل شهری می شود.