Ինչու՞ է Կալիֆոռնիային անհրաժեշտ 21-ը հենակ
Ըստ համարների
17
ՄԻԼԻՈՆ
ՎԱՐՁԱԿՈՒՄ Է ՄԵ IN
CALIFORNIA
1 Ի 3
ԿԱ-Ի ՎԱՐՁԱԿԱԼՆԵՐ
ծախսել 50% կամ ավելի վարձավճարով իրենց եկամտի մասին
92 HRS- ն
ԱՇԽԱՏԵԼ Է ՇԱԲԱԹ
նվազագույն աշխատավարձ ստացող աշխատողի համար `մեկ սենյականոց միջին բնակարան ձեռք բերելու համար
200%
ՎԱՐՁԱԿԱԼՈՒԹՅՈՒՆՆ ԱՈՒՄ Է
CA 2X- ում վարձավճար դնելով ազգային միջին մակարդակում
2,000
ՏՆՏԵՍԱԿԱՆ
Լոս Անջելեսի բնակիչները ստիպված են եղել անօթեւան մնալ վարձակալության յուրաքանչյուր 5% աճով
Ինչպե՞ս բնակարանային ճգնաժամն այդքան վատացավ:
Skyrocketing Rents vs
Լճացած աշխատավարձեր
Մեծ
Անշարժ գույք
Անշարժ գույք
Սպեկուլյացիա
Համակարգված ռասիզմ +
Համայնքի տեղահանում
Քաղաքական
Կաթված
Ի՞նչ այլ բան պետք է իմանամ Prop 21-ի մասին:
Հաճախակի տրվող հարցեր
Ինչ է առաջարկ 21:
Prop 21- ը 2020 թվականի նոյեմբերի քվեարկության դրված պետական քվեարկության նախաձեռնությունն է, որը կսահմանափակի վարձավճարների բարձրացումը և մատչելի բնակարան կպահպանի ՝ CA- ի ընտանիքները իրենց տներում պահելու համար: Առաջարկ 21-ը տեղական համայնքներին թույլ կտա ընդունել կամ ընդլայնել վարձավճարների հսկողության քաղաքականությունը, որը սահմանափակում է, թե որքան տարիների ընթացքում կարող է բարձրանալ վարձավճարների գները: Այն չի պահանջում որևէ քաղաք կամ վարչաշրջան վարձավճարների հսկողություն իրականացնել, բայց դա նրանց տալիս է ընտրություն կատարել:
Ինչո՞ւ մեզ պետք է Պրո 21:
Կալիֆոռնիայում բնակվում է երկրի ամենավատ բնակարանային մատչելիությունն ու անօթևանության ճգնաժամերը: Երեք վարձակալներից մեկը վարձավճարով վճարում է իրենց եկամտի կեսից ավելին: Առանց վարձակալության հսկողության, կորպորատիվ և գիշատիչ տանտերերը կշարունակեն իրենց վարձավճարները ՝ մարդկանց դուրս մղելով իրենց տներից և փողոցներով: Թիվ 21-ը միլիոնավոր տարեցների, ընտանիքների և աշխատանքային կալիֆոռնիացիների կայունություն և մտքի խաղաղություն կտա:
Ես տան սեփականատեր եմ, ինչպե՞ս կազդի Prop 21-ը ինձ վրա:
Prop 21- ը ուղղակիորեն չի ազդի ձեզ վրա, եթե դուք տանտիրուհի չեք կամ վարձակալող. Մեր քվեաթերթիկը հստակորեն ազատում է տնատերերին, ովքեր ունեն ոչ ավելի, քան երկու միայնակ ընտանիքներ: Եվ Prop 21- ը տանտերերին երաշխավորում է արդար շահույթ.
Ո՞վ է աջակցում Prop 21-ին:
Prop 21-ին աջակցում են քաղաքականություն մշակողները, ինչպիսիք են սենատոր Բեռնի Սանդերսը և կոնգրեսական Մաքսին Ուոթերսը: լեգենդար ակտիվիստ Դոլորես Հուերտան; Քաջարի Կալիֆոռնիա, Մեր հեղափոխություն, Լոս Անջելեսի քաղաքային լիգա, այդ ընթացքում Կալիֆորնիայի դաշինք համայնքի հզորացման համար (ACCE) գործողություն, Կալիֆորնիայի դաշինք համայնքի հզորացման համար Լոս Անջելեսի Համայնքային իրավունքի և գործողությունների Անջելեսի կենտրոն, Լոս Անջելեսի ազգային իրավաբանների գիլդիա (NLG LA) և այլն շատ ավելի.
Ո՞վ է դեմ 21-րդ Պապին:
Թիվ 21-ը և Կալիֆոռնիայի վարձակալներին պաշտպանելու ջանքերը ագրեսիվորեն թիրախավորվել և հակադրվել են Կալիֆոռնիայի բնակարանների ասոցիացիայի, նահանգի ամենահզոր տանտիրոջ լոբբիստական խմբին. հրապարակայնորեն վաճառվող անշարժ գույքի ներդրումային վստահություններ, ինչպիսիք են Essex Property Trust- ը, Equity Residential- ը, Blackstone Group- ը; Ուոլ Սթրիթի շահերը; Ռիելթորների Կալիֆոռնիայի Ասոցիացիա; և այնպիսի մարդիկ, ինչպիսիք են Թոմ Բաննոնը (CAA), Սեմ Զելը (Equity Residentials), Thomas J. Coates (Jackson Square Properties), John Eudy (Essex Properties Trust), Barry Altshuler (Equity Residential), Jackie Safier (Prometheus Real Estate Group), Russell Flynn (Bay Area Landlord), Tim Naughton (AvalonBay Communities), Tom Tomomey (UDR) և տխրահռչակ վտարման տանտեր Դենիս Բլոկ:
Արդյո՞ք սա կբարձրացնի հարկերը:
Ինչպե՞ս է աշխատում վարձավճարային հսկողությունը:
Ի՞նչ անել, եթե իմ քաղաքն արդեն ունի վարձավճարային հսկողություն:
Տանտերերը իրավունք չունեն շահույթ ստանալու:
Թիվ 21-ը երաշխավորում է տանտիրոջ իրավունքը արդար շահույթ ստանալու համար. Դա նշանակում է, որ վարձակալության հսկողություն իրականացնող ցանկացած քաղաք կամ երկիր չի խախտի տանտիրոջը իրենց ներդրումների վերադարձի իրավունքը:
Ես շփոթված եմ 15% բանի մասին, արդյո՞ք դա նշանակում է, որ իմ վարձավճարն ամեն տարի կբարձրանա 15%:
Ոչ. Աշխատատեղերի վերահսկումը չի ազդում այն բանի վրա, թե որքան է վարձավճարը գանձվում, մինչ վարձակալը բնակվում է բաժնում: Այն ուղղորդում է, թե որքան կարող է ավելանալ բնակարանի արժեքը մինչև հաջորդ վարձակալը մուտք գործելը: Նոր վարձակալը վարձավճարը կավելանա միայն այդ տարվա համար թույլատրված վարձավճարի հիման վրա: Տանտերերը կարող էին ավելացնել 15%, եթե նախորդ վարձակալն այնտեղ ապրել է ավելի քան երեք տարի `միավորը թարմացնելու համար:
Հենց հիմա, տանտերերը կարող են բարձրացնել վարձավճարի գինը ցանկացած բնակարանում այնքանով, որքան ցանկանում են վարձակալից դուրս գալուց հետո-երբեմն կրկնապատկելով կամ նույնիսկ եռապատկելով վարձավճարի արժեքը մի միավորի վրա ՝ առանց մեծ ներդրում կատարելու միավորում: Սա հանգեցնում է մեզ բոլորիս կայունորեն բարձր վարձավճարների և խրախուսում է երկարաժամկետ վարձակալների, հատկապես տարեցների վտարումը: Prop 21- ը կօգնի թիրախը հանել երկար վարձակալների թիկունքից.
Ինչու՞ Prop 21-ը ուղղակիորեն վարձավճար չի հիմնում:
Թիվ 21-ը չի խոչընդոտում պետական վարձավճարների վերաբերյալ կանոնակարգերի ընդունմանը: (Իրականում, մենք խրախուսում ենք մեր ընտրյալ պաշտոնյաներին ավելին անել ավելին, որպեսզի նույնը պաշտպանենք վարձակալողներին և տնատերերին): Դա տեղական համայնքներին հնարավորություն է տալիս վարձավճարների սահմանափակում սահմանելու հնարավորություն ՝ կախված տեղական պայմաններից, քանի որ նրանց կարծիքով տեղին է: Հենց հիմա, և՛ պետական, և՛ տեղական համայնքները շատ սահմանափակ լիազորություններ ունեն դա անելու համար: Prop 21- ը կփոխի դա:
Արդյո՞ք Կալիֆոռնիան արդեն անցավ վարձավճարների հսկողություն:
Ոչ. Ժողովի օրինագիծը 1482 ուժի մեջ է մտել 2020 թվականի սկզբին `միայն վարձավճարների առավել մեծ քանակությունը բարձրացնելու համար, մինչդեռ AB 1482- ը նշանակալի առաջին քայլ է, վարձակալներին անհրաժեշտ է հետագա պաշտպանություն: AB 1482- ը սահմանափակում է վարձավճարների բարձրացումը մինչև 10%, ինչը դեռևս անընդունելիորեն բարձր է, եթե ձեր եկամուտները ամեն տարի չեն բարձրանում 10% -ով:
Ի դեպ, հետազոտությունը ցույց է տալիս որ AB 1482- ն ուղղակիորեն ազդում է պետությունում վարձավճարների 7% -ի վրա, այսինքն ՝ վարձակալների ճնշող մեծամասնությունը դեռ կլանելու է վարձավճարները, որոնք գերազանցում են կյանքի գինը:
Փաստորեն, AB 1482- ը պաշտպանում է միայն սահմանափակ թվով վարձակալներ, և այն ավարտվում է տաս տարի հետո: Թիվ 21-ը երբեք չի ավարտվում, և այն կտարածեր բջջային տան վարձակալները, ինչպես նաև բնակարանների այլ տեսակներ:
Արդյո՞ք այս քվեաթերթիկը կխանգարի ինձ վտարել խնդրի վարձակալը:
Փորձագետները համաձայն են `վարձավճարային հսկողության աշխատանքներ:
- Վարձավճարների հսկողությունը բարելավում է մատչելիությունը վարձավճարով կարգավորվող ստորաբաժանումներում
- Ուսումնասիրությունների մեծ մասը պարզել է, որ վարձավճարները չեն բարձրանում, իսկ որոշ դեպքերում նույնիսկ իջեցվել են վարձակալությամբ կարգավորվող թաղամասին հարող տարածքներում
- Սան Ֆրանցիսկոյի Bay տարածքում, վարձակալները հավաքականորեն ծախսում են 4.4 միլիարդ դոլար այն սահմաններից, ինչը կարող են իրեն թույլ տալ վարձավճարից, այն գումարներից, որոնք այլ կերպ կարող էին օգտագործվել այլ բաների համար
- Վարձավճարների վերահսկման և արդարացման վտարման քաղաքականությունները պաշտպանել են Բերկլիում և Սանտա Մոնիկայում սոցիալական և տնտեսական բազմազանությունը
- Բերկլիի և Սանտա-Մոնիկայի տվյալները ցույց են տալիս, որ վարձավճարների հսկողությունը շարունակում է պաշտպանել խոցելի վարձակալներին և պահպանում է վարձավճարների գները
- Բերկլիի պլանավորման և զարգացման դեպարտամենտի 1998 թվականի համապարփակ զեկույցում նշվում է, որ վարձավճարների հսկողությունը բացասաբար չի ազդել նոր բնակարանաշինության վրա. Զեկույցը ցույց է տվել, որ շենքերի թույլտվությունները հասել են իրենց բարձրագույն մակարդակներին 1971 թվականից ի վեր 1989 թ.-ին `վարձավճարների հսկողության անցնելուց XNUMX տարի անց:
- Վարձավճարների հսկողությունը ուղղակիորեն մեծացնում է կայունությունը և մատչելիությունը: Վարձավճարներով վերահսկվող ստորաբաժանումներում բնակվող վարձակալները ավելի քիչ հաճախ են շարժվում և ավելի քիչ հավանական է, որ ստիպված են տեղափոխվել
- Բնակարանների վարձակալության վերահսկվող ստորաբաժանումների վարձակալները նույնպես զգալիորեն ավելի քիչ են վճարում, քան չկարգավորված միավորներով վարձակալները. Լոս Անջելեսում տարեկան 3,240 դոլար պակաս, Նյու Յորքում 5,460 դոլար և մանհեթենի բարձրարժեք 18,000 դոլար:
- Վարձավճարների հսկողությունը միակ քաղաքականության գործիքն է, որը կարող է անհապաղ օգնություն ցույց տալ վարձավճարների առջև, որոնք կանգնած են անհասանելի վարձավճարների բարձրացման հետ: Քանի որ վարձավճարների հսկողությունը ծածկում է մասնավոր վարձակալության բնակարանները, որտեղ վարձակալների մեծամասնությունը բնակվում է, այն գերազանցում է բոլոր այլ մատչելի բնակարանային գործիքները ազդեցության մասշտաբի առումով:
- Անշարժ գույքի վարձավճարների հսկողության արդյունքում ստեղծված կայունությունը անհամաչափորեն օգուտ է բերում ցածր եկամուտ ունեցող տնային տնտեսություններին, գույնի մարդկանց, տարեցների և երեխաների ընտանիքներին, որոնք առավել վտանգված են տեղահանման և հարկադիր տեղաշարժերի համար:
- Լոս Անջելեսում վարձավճարների և եկամուտների պատմական ուսումնասիրության հիման վրա, այս ուսումնասիրությունը առաջարկում է ընդլայնել վարձավճարների վերահսկողությունը և թափուր աշխատատեղերի վերահսկողությունը `պաշտպանելու Լոս Անջելեսի վարձակալներին
- Լոս Անջելեսում վարձավճարներն աճում են այն ժամանակ, երբ անկում է ապրում իսկական եկամուտը. 2009-11 թվականների միջին եկամուտը, փաստորեն, 2% -ով ցածր էր 1970-ի համեմատ, այդ նույն ժամանակահատվածի միջին վարձավճարներն աճել են 85% -ով (երկուսն էլ ցուցանիշները ճշգրտվել են գնաճի համար):
- Բարձրացող վարձավճարների ազդեցությունը հատկապես ծանր է հասցնում ամենացածր վաստակողներին (ներքևի քվինտիլում գտնվողներին): Այս խմբի 54% -ը խիստ ծանրաբեռնված էր (վարձավճարով վճարելով իրենց եկամտի ավելի քան կեսը), բայց 2009-2011 թվականներին այդ ցուցանիշը բարձրացել էր գրեթե 78% -ի:
- Վերջին մի քանի տասնամյակում Լոս Անջելեսը կորցրել է զգալիորեն վարձակալության վերահսկվող միավորներ. Մինչ 1982-ին բնակարանների գրեթե 100% -ը վերահսկվում էր վարձակալության տակ, այսօր միայն այդ կատեգորիայի մեջ է մտնում մոտ 80%: Երբ ներառվում են միայնակ ընտանիքի վարձավճարները, RSO- ով ընդգրկված ստորաբաժանումների մասնաբաժինը նվազում է մինչև 73%:
- Բերկլի քաղաքում վարձավճարները բարձրացել են 50% -ով `չկառավարվող ստորաբաժանումներում, և այնուամենայնիվ, այդ ավելացված վարձավճարների միայն 10% -ը համայնքում է ներդրվում շենքերի նորոգման և հարկերի վճարման բարձրացման միջոցով:
- Քաղաքի Բերկլիի վարձակալության խորհրդի 2010 թվականի տնտեսական ուսումնասիրության արդյունքում պարզվել է, որ ընդհանուր վարձավճարներն ավելացել են տարեկան փոքր-ինչ ավելի քան 100 միլիոն դոլարով, այն ավելի ու ավելի բարձր է, քան անհրաժեշտ է գնաճի ճշգրտում ապահովելու համար `ավելացնելու ծախսերը հոգալու և շահութաբերությունը պահպանելու համար:
- Բերկլի քաղաքի համար վարձավճարների վերահսկման քաղաքականությունը աներևակայելի ծախսարդյունավետ միջոց է վարձակալներին պաշտպանելու համար. քաղաքի վարձավճարների խորհրդի տարեկան բյուջեն կազմում է մոտավորապես $ 4 միլիոն դոլար, մինչդեռ ուղեգրերի միջոցով համադրելի արտոնություններ տրամադրելը կարժենա տարեկան $ 20 մլն: Սոցիալական բնակարաններ կառուցելու համար նոր շինարարության համար անհրաժեշտ կլինի կապիտալ ներդրում 220 միլիոն դոլար:
- Երբ բնակարանային շուկան նույնքան անգործունակ է, որքան Կալիֆոռնիայի շատ մասերում, վարձակալները արդյունավետորեն սուբսիդավորում են տանտերերին վարձավճարների վճարումից այն կողմ, ինչը լիովին մրցակցային շուկան թույլ կտա տանտերերին գանձել:
- Բարձրացող վարձավճարները շատ բնակիչների մղել են անօթևանության: Այժմ Կալիֆոռնիայում կա 50 պետությունների մեջ անօթևանություն ապրող ամենամեծ թվով մարդկանց թիվը, և հետազոտությունները ցույց են տալիս, որ հստակ կապ կա աճող վարձավճարների և անօթևանության բարձրացման միջև:
- Անշարժ գույքի վարձավճարների կայունացումը ավելի մեծ օգուտներ կբերի պետության տնտեսությանը, շրջակա միջավայրին և հանրային ծառայություններին ՝ երթևեկության բարելավման պայմաններից և ջերմոցային գազերի արտանետումների նվազեցումից մինչև տեղական տնտեսության վարձակալների ծախսերի ավելացումը:
- Բնակարանային ճգնաժամից ամենախիստ բեռը կրում են տարեցները, լատինացիները, աֆրոամերիկացիները, ցածր աշխատավարձ ստացող աշխատողներն ու երեխաների հետ ընտանիքները: Արագորեն աճող վարձավճարները բնակիչներին տեղափոխում են ավելի քիչ որակյալ աշխատանք ունեցող վայրեր, լավ դպրոցներ և այլ ռեսուրսներ, որոնք վերարտադրում են ռասայական տարանջատում, մասնավորապես ՝ քաղաքային կենտրոններից հեռու գտնվող արվարձաններում: