Կարդացեք նախաձեռնությունը

 

Կարդացեք նախաձեռնությունը

Կարդացեք այն ինքներդ

Վարձակալության մատչելիության մասին ակտ

Կալիֆոռնիայի նահանգի ժողովուրդը կարգադրում է հետևյալը.

Բաժին 1. Վերնագիր

Այս ակտը պետք է հայտնի լինի և կարող է վկայակոչվել որպես «Վարձակալություն մատչելիության մասին օրենք»:

Բաժին 2. գտածոներ և հայտարարագրեր

Կալիֆոռնիայի նահանգի ժողովուրդը գտնում և հայտարարում է հետևյալը.

ա) Կալիֆոռնիայի ավելի քան 17 բնակիչ (ավելի քան 1940 միլիոն մարդ) վարձով է բնակարան վարձում, քան երբևէ նախկինում: Նահանգի տվյալների համաձայն, Կալիֆոռնիայում տների սեփականության տոկոսադրույքները իջել են ամենացածր մակարդակը 25-ականներից ի վեր: Ավագ հազարամյակների մեկ քառորդը (34-XNUMX տարեկան) դեռ ապրում է ծնողների հետ: (ԱՄՆ մարդահամարի բյուրո)
(բ) Բնակարանների վարձակալության գները վերջին տարիներին աճել են: Միջին վարձավճարները Կալիֆոռնիայում ավելի բարձր են, քան երկրի ցանկացած այլ նահանգ, և բոլոր 50 նահանգների շարքում Կալիֆոռնիան վարձավճարների 4-րդ ամենաբարձր ցուցանիշն ունի:
գ) Բնակարանների վարձակալության գների բարձրացման արդյունքում Կալիֆոռնիայի վարձակալների մեծ մասը գերծանրաբեռնված է բնակարանային ծախսերի հաշվին ՝ վճարելով իրենց եկամտի ավելի քան 30% -ը դեպի վարձավճարը: Բնակող տնատերերի մեկ երրորդը ծախսում է իրենց եկամտի ավելի քան 50% -ը դեպի վարձավճարը:
դ) Համաձայն ցածր եկամուտների բնակարանային ազգային կոալիցիայի, նվազագույն աշխատավարձ ստացող կալիֆոռնիացին պետք է աշխատեր շաբաթական 92 ժամ, որպեսզի կարողանա միջինից մեկ սենյականոց բնակարան վարձել:
ե) Բնակարանային անապահովության պայմաններում հայտնված ընտանիքները հաճախ ստիպված են լինում որոշում կայացնել վարձավճարը վճարելու և այլ հիմնական կարիքների բավարարման միջև, ինչը բացասաբար է անդրադառնում նրանց առողջության արդյունքների վրա: Անկայուն տնակներից տառապող աշխատողները և իրենց առողջության պայքարի վատթարացումը ՝ իրենց աշխատանքը պահելու համար, նրանց աղքատության և անօթևանների մղում են:
զ) Աշխատանքային արհմիությունները, ինչպիսիք են Կալիֆորնիայի Ուսուցիչների ասոցիացիան, Կալիֆոռնիայի բուժքույրերի ասոցիացիան և Empառայողների աշխատողների միջազգային միությունը (SEIU), իրենց անդամների համար գերակա խնդիր են դարձրել մատչելի բնակարանները: Կալիֆոռնիայի քաղաքային կենտրոնների ուսուցիչները բնակարանների վրա վճարում են իրենց աշխատավարձի 40% -ից 70% -ը, իսկ շատերը ստիպված են մեկ ժամ կամ ավելի ապրել իրենց աշխատանքից `տուն ստանալու համար:
է) Չնայած նահանգը ներկայացնում է ԱՄՆ ընդհանուր բնակչության միայն 12% -ը, Կալիֆոռնիայում ապրում է ազգի անօթեւան բնակչության 22% -ը: (Կալիֆոռնիայի բնակարանային և համայնքային զարգացման վարչություն)
ը) Համաձայն UCLA- ի Անդերսոնի կանխատեսումներում կատարված 2018-ի ուսումնասիրության, կա ավելի մեծ կապ `ավելի բարձր միջին վարձավճարների և փողոցներում կամ ժամանակավոր կացարաններում ապրող մարդկանց թվաքանակի միջև: Երբ համատեղվում են ռիսկային ռիսկի առանձին գործոններով, բնակարանների պակաս մատչելի շուկաները նպաստում են անօթևանության աճին:
(i) Անօթևանությունը հանրային առողջության գլխավոր խնդիր է: Անօթևան մնացած մարդիկ 3-ից 4 անգամ ավելի հավանական է, որ վաղաժամ մահանան և ավելի հավանական է, որ վարակացվեն վարակիչ հիվանդություններ:
ժ) Հիվանդությունների վերահսկման և կանխարգելման կենտրոնները նախազգուշացնում են, որ խոցելի բնակչությունը բախվում է կյանքի ավելի ցածր տևողության, քաղցկեղի ավելի բարձր մակարդակի և ավելի շատ ծնելիության թերությունների, երբ նրանք տեղահանվում են իրենց տներից `իրենց թաղամասերի գանձման պատճառով:
ժա) բնակարանային ծախսերի բարձրացումը թանկացնում է երթևեկի խցանումները և վնասում շրջակա միջավայրին `ստիպելով, որ ուղևորները ստիպված լինեն ավելի հեռու ապրել իրենց զբաղվածության վայրերից` ավելացնելով ուղևորությունների քանակը: Pew բարեգործական հիմնադրամի զեկույցում նշվում է, որ 90-ից 40 թվականների ընթացքում 2010 կիլոմետրից ավելի ուղևորություն կատարող կալիֆոռնիացիների թիվը ավելացել է 2015% -ով: թանկացումը ուղղակիորեն արդյունք է աշխատատեղերի մատչելի բնակարանների բացակայության:
ժբ) Ապացույցների աճող զանգվածը ենթադրում է, որ կայունացնող վարձավճարները կարող են լայն օգուտ բերել վարձակալողներին, պետության տնտեսությանը, շրջակա միջավայրին և նրա հանրային ծառայություններին:

Բաժին 3. Նպատակը և նպատակը

Կալիֆոռնիայի նահանգի ժողովուրդը սույնով հայտարարում է հետևյալ նպատակներն ու մտադրությունը սույն Ակտը ուժի մեջ մտնելու համար.

ա) Կալիֆոռնիայի քաղաքներում և շրջաններում թույլատրել մշակել և իրականացնել վարձավճարների հսկողության քաղաքականություն, որը երաշխավորում է, որ վարձակալները կարող են գտնել իրենց իրավասություններում գտնվող վարձակալության բնակարանները:
բ) բարելավել Կալիֆոռնիայի միլիոնավոր վարձակալների կյանքի որակը և նվազեցնել այն կալիֆորնիացիների թիվը, ովքեր բախվում են բնակարանային լուրջ մարտահրավերների և անօթևանների առջև:
գ) Կալիֆոռնիայի ողջ համայնքում ազդել է վտարումների և տեղահանությունների ալիքների վրա:
դ) քաղաքին, վարչաշրջանին կամ քաղաքին և շրջանին թույլատրել իրականացնել ցանկացած տեղական օրէնք, որը վերահսկում է բնակելի անշարժ գույքի վարձակալության գները, պայմանով, որ անցել է առնվազն 15 տարի, քանի որ գույքը ստացել է իր բնակության վկայականը:
ե) տեղական օրենսդրությանը թույլ տալ, որ թափուր աշխատատեղից հետո վերահսկեն վարձավճարների դրույքաչափերը, մինչդեռ տանտիրոջը թույլատրվում է արձակուրդային ստորաբաժանումում վարձավճարների գները բարձրացնել հաջորդ 15 տարիների ընթացքում ոչ ավելի, քան XNUMX% -ով, բացի տեղական օրենսդրությամբ թույլատրված ցանկացած այլ բարձրացում:
(F) Մեկ կամ երկու բնակելի տների տերերին ազատել տեղական վարձակալության վերահսկման ցանկացած օրենքից:

Բաժին 4: Քաղաքացիական օրենսգրքի 1954.50-րդ հոդվածի 2.7-րդ մասի 5-րդ հոդվածի 4-րդ մասի 3-րդ գլխի XNUMX-րդ գլխի XNUMX-րդ բաժինը շարադրել հետևյալ խմբագրությամբ.

1954.50: Այս գլուխը պետք է հայտնի լինի և կարող է վկայակոչվել վարձակալության մատչելիության մասին օրենք:

Բաժին 5: Քաղաքացիական օրենսգրքի 1954.52-րդ հոդվածի 2.7-րդ մասի 5-րդ հոդվածի 4-րդ մասի 3-րդ գլխի XNUMX-րդ գլխի XNUMX-րդ բաժինը շարադրել հետևյալ խմբագրությամբ.

1954.52: (ա) Չնայած օրենքի որևէ այլ դրույթի, բնակելի անշարժ գույքի սեփականատերը կարող է սահմանել բնակելի կամ այն ​​միավորի համար վարձակալության սկզբնական և հետագա բոլոր գները, որոնց մասին ճշգրիտ է հետևյալներից որևէ մեկը.
1) նրան տրվել է բնակության առաջին բնակության վկայականը `տասնհինգ (15) տարվա ընթացքում, երբ սեփականատերը ցանկանում է հաստատել վարձակալության սկզբնական կամ հետագա վարձավճարը:
(2) (Ա) Այն վեր է օտարվում վերնագրից որևէ այլ բնակելի միավորի կամ ստորաբաժանման մեջ բաժանված շահ է, ինչպես նշված է Բիզնեսի 11004.5 բաժնի «բ», «դ» կամ «զ» ենթաբաժնում և Մասնագիտությունների օրենսգիրքը, և սեփականատերը ֆիզիկական անձ է, որը տիրապետում է ոչ ավելի, քան երկու բնակելի կամ բնակելի միավորների:
(B)  Այս պարբերությունը չի տարածվում հետևյալներից որևէ մեկի վրա:
i) բնակելի տնակ կամ ստորաբաժանում, որտեղ նախորդ վարձակալությունը դադարեցվել է սեփականատիրոջ կողմից 1946.1-րդ բաժնի համաձայն ծանուցագրով կամ դադարեցվել է դադարեցման համաձայն `վարձակալության պայմանագրի 827-րդ բաժնի համաձայն:
(ii) համատիրության տնակ կամ միավոր, որը ստորաբաժանման կողմից չի վաճառվել առանձին-առանձին արժեքի գնով ձեռք բերված հուսալի գնորդին: Սույն գլխի նպատակներով միավորի սկզբնական վարձավճարը կլինի օրինական վարձավճարն, որն ուժի մեջ է մտնում 7 թվականի մայիսի 2001-ից, եթե վարձավճարի չափը չի կարգավորվում սույն գլխի այլ դրույթներից: Այնուամենայնիվ, եթե համատիրության տնակը կամ միավորը բավարարում են ստորաբաժանման (ա) ստորաբաժանման (1) կետի չափանիշներին, կամ եթե բոլոր բնակելի տները կամ միավորները, բացառությամբ մեկի, ստորաբաժանման կողմից վաճառվել են առանձին-առանձին ՝ արժեքի համար հավատարիմ գնորդներին, և ենթաբաժինը զբաղեցնում է այդ անհավատալի համատիրության տնակը կամ միավորը, որպես իր հիմնական նստավայր, ենթաբաժնի տեղի ունենալուց առնվազն մեկ տարի հետո, ապա (2) կետի «Ա» ենթակետը կիրառվում է այդ չվաճառված համատիրության բնակելի տան կամ միավորի վրա:
բ) «ա» ենթաբաժինը չի տարածվում այն ​​դեպքում, երբ սեփականատերը այլ պայմանագրով է պայմանավորվել հասարակական կազմակերպության հետ `հաշվի առնելով ուղղակիորեն ֆինանսական ներդրում կամ որևէ այլ օգնության ձևեր, որոնք նշված են 4.3 գլխում (սկսվում է 65915-րդ բաժնում) բաժնի 1-ին բաժնի 7-ին մասով: Կառավարության օրենսգրքի:
գ) Այս բաժնում ոչ մի բան չի կարող մեկնաբանվել, որ չի ազդում հասարակական կազմակերպության իրավասության վրա, որը այլ կերպ կարող է գոյություն ունենալ վտարման հիմքերը կարգավորելու կամ վերահսկելու համար:
(դ) Այս բաժինը չի տարածվում որևէ բնակելի շենքի վրա, որը պարունակում է առողջության, անվտանգության, հրդեհի կամ շենքի ծածկագրի լուրջ խախտումներ, բացառությամբ աղետների պատճառած դեպքերի, որոնց համար համապատասխան պետական ​​գործակալության կողմից տրվել է մեջբերում և որը մնացել է անօգտագործելի թափուր աշխատատեղին նախորդող վեց ամիս կամ ավելի:
ե) Կալիֆոռնիայի օրենսդրությանը համապատասխան, Հողամասի սեփականատիրոջ նկատմամբ սեփականության վերադարձի արդար փոխարժեքի իրավունքը չի կասեցվում ցանկացած տեղական կանոնադրության դրույթով, կարգադրությամբ կամ կանոնակարգով, որն ընդունված է քաղաքի, շրջանի կամ քաղաքի և շրջանի կողմից.

Բաժին 6: Քաղաքացիական օրենսգրքի 1954.53-րդ հոդվածի 2.7-րդ մասի 5-րդ հոդվածի 4-րդ մասի 3-րդ գլխի XNUMX-րդ գլխի XNUMX-րդ բաժինը շարադրել հետևյալ խմբագրությամբ.

1954.53: (ա) անկախ որևէ այլ օրենքի դրույթ, և բացառությամբ, ինչպես նախատեսված է 1954.52-րդ բաժնում և սույն բաժնի ենթաբաժնում (բ) ենթակայքում, քաղաքը, վարչաշրջանը կամ քաղաքը կարող է տեղական կանոնադրությամբ, կանոնադրությամբ կամ կանոնակարգով: վերահսկել բնակելի անշարժ գույքի վարձակալության սկզբնական և հետագա բոլոր դրույքաչափերը:
(բ) jurisանկացած իրավասության ներքո, որը վերահսկում է կանոնադրության տրամադրումը, կարգադրությունը կամ կարգավորումը բնակելի կամ միավորի նախնական վարձավճարը, եթե նախորդ վարձակալը ինքնակամ լքել է, լքել կամ վտարվել է ՝ համաձայն օրենսգրքի 2-րդ հոդվածի 1161-րդ մասի: Քաղաքացիական դատավարության կարգով, բնակելի տերերի կամ ստորաբաժանման սեփականատիրոջը թույլատրվում է սահմանել թափուր կամ լքված բնակելի տան կամ միավորի վարձավճարների նախնական տոկոսադրույքը `պայմանով, որ սույն ստորաբաժանումին համապատասխան սահմանված նախնական դրույքաչափը` զուգահեռաբար վարձավճարի գնի բարձրացման հետ միասին: հետագա երեք տարվա ժամանակահատվածը 15 տոկոսից ավելին չէ, քան վարձավճարը, որն ուժի մեջ է մտնում անմիջապես նախորդ վարձակալության համար: Սույն ստորաբաժանման համաձայն թույլատրված և հաստատված վարձակալության սկզբնական տոկոսադրույքի ցանկացած բարձրացում կարող է լինել նաև տեղական օրենսդրության համաձայն այլ կերպ թույլատրված վարձավճարների գների բարձրացման մեջ:
(Գ) Ոչինչ այս բաժնում չպետք է ազդի որեւէ իշխանություն հասարակական կազմակերպության հետ, որը կարող է այլ կերպ գոյություն ունեն կանոնակարգել կամ վերահսկել հիմքերը վտարման:
դ) սույն բաժնի «բ» ենթաբաժինը չի տարածվում որևէ բնակելի տան կամ ստորաբաժանման վրա, եթե պահպանվում են հետևյալ բոլոր պայմանները.
1) Բնակարանը կամ միավորը համապատասխան պետական ​​գործակալության կողմից նշված է որպես ստուգման զեկույցում, որը պարունակում է առողջության, անվտանգության, հրդեհի կամ շենքի օրենսգրքի լուրջ խախտումներ, ինչպես սահմանված է Առողջապահության և անվտանգության օրենսգրքի 17920.3 բաժնում, բացառությամբ որևէ խախտման: աղետ
(2) Մեջբերումը տրվել է թափուր պաշտոնի անցկացման օրվանից առնվազն 60 օր առաջ:
(3)  The մեջբերել խախտում չի եղել դադարեց, երբ նախորդող վարձակալը ազատել եւ էր մնացել է առանց դադարի համար 60 օրով կամ ավելի երկար ժամանակով: Այնուամենայնիվ, 60-օրյա ժամկետը կարող է երկարաձգվել մեջբերումը թողարկած համապատասխան պետական ​​գործակալության կողմից:

Բաժին 7. Լիբերալ Շինարարություն

Սույն Ակտը լայնորեն մեկնաբանվում է իր նպատակները իրականացնելու համար:

Բաժին 8. փոփոխություններ եւ ուժը կորցրած ճանաչելը

Կալիֆորնիայի Սահմանադրության II հոդվածի 10-րդ մասի XNUMX-րդ ենթաբաժնի (գ) համաձայն ՝ օրենսդիր մարմինը կարող է փոփոխել սույն օրենքը ՝ իր նպատակները հետագա իրագործելու համար ՝ յուրաքանչյուր տան մեջ ընդունված կանոնադրությամբ, որը գրանցված է Ամսագրի մեջ, անդամության երկու երրորդը: համաձայնություն, որը ստորագրվել է նահանգապետի կողմից: Ոչ մի կանոնադրություն, որը սահմանափակում կամ վերացնում է սույն օրենքով վերականգված լիազորությունները քաղաք, շրջան կամ քաղաք և շրջան, որը կբարձրացնի բնակելի վարձավճարների գները, ուժի մեջ չի մտնում, եթե հաստատված չէ ընտրազանգվածի մեծամասնության կողմից:

Բաժին 9. Խստություն

Եթե ​​սույն օրենքի որևէ դրույթ կամ որևէ անձի կամ հանգամանքների համար դրա կիրառումը անվավեր է ճանաչվել, ապա այդ անվավերությունը չի ազդում ակտի այլ դրույթների կամ կիրառումների վրա, որոնք կարող են ուժի մեջ մտնել առանց անվավեր դրույթի կամ կիրառման, և այդ նպատակով ` սույն Ակտը խիստ խիստ է:

Բաժին 10. հակասական Միջոցառումներ

Եթե ​​սույն Ակտը և ցանկացած այլ միջոց, որը վերաբերում է տեղական ինքնակառավարման մարմինների իրավասությանը բնակելի վարձավճարների գները սահմանելու համար, ապա հայտնվում են միևնույն համապետական ​​ընտրությունների քվեաթերթիկում, այլ միջոցների կամ միջոցների դրույթները համարվում են, որ հակասում են սույն օրենքին: Եթե ​​սույն Ակտը ավելի մեծ թվով հաստատող ձայներ է ստանում, քան դրա հետ հակասված համարվող մեկ այլ միջոց, սույն օրենքի դրույթները գերակշռում են իրենց ամբողջությամբ, իսկ մյուս միջոցը կամ միջոցները անվավեր են: