Basahin ang Simula

 

Basahin ang Simula

Basahin Ito sa Iyong Sarili

Ang Rental Affordability Act

Ang Mga Tao ng Estado ng California ay gumagawa ng ganito ayon sa sumusunod:

Seksyon 1. Pamagat

Ang Batas na ito ay kilala at maaaring mabanggit bilang "Rental Affordability Act."

Seksyon 2. Mga Paghahanap at Paghahayag

Ang mga Tao ng Estado ng California dito ay hahanapin at ideklara ang sumusunod:

(a) Marami pang taga-California (higit sa 17 milyong katao) ang nagrenta ng pabahay kaysa dati. Ayon sa mga numero ng Estado, ang mga rate ng pagmamay-ari ng bahay sa California ay nahulog sa kanilang pinakamababang antas mula noong 1940s. Ang isang quarter ng mas matandang millennial (25-34 taong gulang) ay naninirahan pa rin kasama ang kanilang mga magulang. (US Census Bureau)
(b) Ang mga presyo sa renta sa pabahay ay nag-skyrock sa mga nagdaang taon. Ang mga renta ng median ay mas mataas sa California kaysa sa anumang iba pang estado sa bansa, at sa lahat ng 50 estado, ang California ay may ika-4 na pinakamataas na pagtaas sa mga renta.
(c) Bilang resulta ng pagtaas ng mga presyo sa pag-upa sa pag-upa, ang karamihan sa mga renters ng California ay labis na pinalaki ng mga gastos sa pabahay, na nagbabayad ng higit sa 30% ng kanilang kita tungo sa upa. Ang isang-katlo ng mga sambahayan sa renter ay gumastos ng higit sa 50% ng kanilang kita tungo sa upa.
(d) Ayon sa National Coalition ng Pabahay na Pabahay, ang isang minimum na sahod sa kita ng California ay kailangang gumana ng 92 oras bawat linggo upang mabigyan ng upa ang isang average na isang silid-tulugan na apartment.
(e) Ang mga pamilya na nahaharap sa kawalan ng kapanatagan sa bahay ay madalas na napipilitang magpasya sa pagitan ng pagbabayad ng kanilang upa at pagtugon sa iba pang mga pangunahing pangangailangan, na negatibong nakakaapekto sa kanilang mga kinalabasan sa kalusugan. Ang mga manggagawa na nagdurusa mula sa hindi matatag na pabahay at isang pagkasira sa kanilang pakikibaka sa kalusugan upang mapanatili ang kanilang mga trabaho, itulak sila sa kahirapan at kawalan ng tirahan.
(f) Ang mga unyon sa paggawa, tulad ng California Teachers Association, California Association ng Mga nars ng Pangangalaga at Serbisyo ng mga empleyado ng Unibersidad ng Union (SEIU) ay ginawang prayoridad ng pabahay para sa kanilang mga miyembro. Ang mga guro sa mga sentro ng lunsod ng California ay nagbabayad ng 40% hanggang 70% ng kanilang mga suweldo sa pabahay at marami ang napipilitang mamuhay ng isang oras o higit pa mula sa kanilang mga trabaho upang makaya ang isang bahay.
(g) Kahit na ang estado ay kumakatawan lamang sa 12% ng kabuuang populasyon ng US, ang California ay tahanan ng 22% ng populasyon ng walang-bahay na bansa. (Kagawaran ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad ng California)
(h) Ayon sa isang pag-aaral sa 2018 sa UCLA Anderson Forecast, mayroong isang malakas na link sa pagitan ng mas mataas na renta ng median at ang bilang ng mga taong nakatira sa mga kalye o sa mga pansamantalang tirahan. Kung pinagsama sa mga indibidwal na mga kadahilanan na may peligro, ang mas kaunting abot-kayang merkado sa pabahay ay nag-aambag sa isang pagtaas sa kawalan ng tirahan.
(i) Ang kawalan ng tirahan ay isang pangunahing isyu sa kalusugan sa publiko. Ang mga taong walang tirahan ay 3 hanggang 4 na beses na mas malamang na mamatay nang wala sa panahon at mas malamang na makontrata ang mga nakakahawang sakit, ayon sa National Health Care para sa Homeless Council.
(j) Nagbabalaan ang Sentro para sa Kontrol at Pag-iwas sa Sakit na ang mga masugatang populasyon ay nahaharap sa mas mababang pag-asa sa buhay, mas mataas na rate ng kanser at higit pang mga depekto sa kapanganakan kapag sila ay inilipat mula sa kanilang mga tahanan dahil sa gentrification ng kanilang mga kapitbahayan.
(k) Ang tumaas na gastos ng pabahay ay lumala ang kasikipan ng trapiko at pumipinsala sa kapaligiran sa pamamagitan ng pagpilit sa mga commuter na mabuhay nang malayo sa kanilang mga lugar ng trabaho, pagdaragdag ng mga oras ng pag-commute. Ang isang ulat ng Pew Charitable Trust ay nabanggit na ang bilang ng mga taga-California na pumupunta ng higit sa 90 minuto bawat paraan ay nadagdagan ng 40% sa pagitan ng 2010 at 2015; ang pagtaas ay isang direktang resulta ng kakulangan ng abot-kayang pabahay malapit sa mga trabaho.
(l) Ang isang lumalagong katawan ng katibayan ay nagmumungkahi na ang pag-stabilize ng mga renta ay maaaring magdala ng malawak na benepisyo batay sa mga upa, ekonomiya ng estado, kapaligiran, at mga serbisyo sa publiko.

Seksyon 3. Mga layunin at hangarin

Ang Mga Tao ng Estado ng California dito ay nagpapahayag ng mga sumusunod na layunin at hangarin sa paggawa ng Batas na ito:

(a) Upang payagan ang mga lungsod at county ng California na bumuo at magpatupad ng mga patakaran sa pag-kontrol sa renta na matiyak na makahanap ang mga nangungupahan at kayang bayaran ang pag-upa sa kanilang mga nasasakupan.
(b) Upang mapagbuti ang kalidad ng buhay para sa milyon-milyong mga renter ng California at bawasan ang bilang ng mga taga-California na nahaharap sa mga kritikal na hamon sa pabahay at kawalan ng tirahan.
(c) Upang matiyak ang pagtaas ng tubig ng mga pagpapalayas at pag-aalis na nakakaapekto sa mga pamayanan sa buong California.
(d) Upang payagan ang isang lungsod, county o lungsod at county na gumamit ng anumang lokal na batas na kumokontrol sa mga rate ng pag-upa para sa pag-aari ng tirahan na ibinigay na ito ay hindi bababa sa 15 taon mula noong natanggap ng ari-arian ang sertipiko ng pagsakop.
(e) Upang payagan ang mga lokal na batas na kontrolin ang mga rate ng pag-upa kasunod ng isang bakante habang pinapayagan ang isang may-ari ng lupa na dagdagan ang mga rate ng pagrenta sa isang bakanteng yunit ng hindi hihigit sa 15% sa susunod na tatlong taon bilang karagdagan sa anumang iba pang pagtaas na pinapayagan sa ilalim ng isang lokal na ordinansa.
(F) Upang malaya ang mga may-ari ng isa o dalawang tirahan ng tirahan mula sa anumang lokal na batas sa pamamahala ng pag-upa.

4 seksyon. Seksyon 1954.50 ng Kabanata 2.7 ng Pamagat 5 ng Bahagi 4 ng Dibisyon 3 ng Civil Code ay susugan upang mabasa:

1954.50. Ang kabanatang ito ay malalaman at maaaring mabanggit bilang Rental Affordability Act.

5 seksyon. Seksyon 1954.52 ng Kabanata 2.7 ng Pamagat 5 ng Bahagi 4 ng Dibisyon 3 ng Civil Code ay susugan upang mabasa:

1954.52. (a) Sa kabila ng anumang iba pang probisyon ng batas, ang isang may-ari ng tirahan ng real estate ay maaaring magtatag ng paunang at lahat ng kasunod na mga rate ng pagrenta para sa isang tirahan o isang yunit kung alin sa mga sumusunod ang totoo:
(1) Ito ay inisyu ng kanyang unang sertipiko ng tirahan ng tirahan sa loob ng labinlim (15) taon mula sa petsa kung saan hangad ng may-ari na maitaguyod ang pauna o kasunod na rate ng pagrenta.
(2) (A) Ito ay mailalayo na hiwalay mula sa pamagat sa anumang iba pang yunit ng tirahan o isang nababahaging interes sa isang subdibisyon, tulad ng tinukoy sa subdivision (b), (d), o (f) ng Seksyon 11004.5 ng Negosyo at Ang Propesyon Code, at ang may-ari ay isang likas na tao na nagmamay-ari ng hindi hihigit sa dalawang tirahan o mga yunit ng pabahay.
(B)  Ang talatang ito ay hindi nalalapat sa alinman sa mga sumusunod:
(i) Isang tirahan o yunit kung saan ang nauna nang pag-upa ay natapos ng may-ari sa pamamagitan ng abiso alinsunod sa Seksyon 1946.1 o natapos sa pagbabago sa mga tuntunin ng pag-upa na napansin alinsunod sa Seksyon 827.
(ii) Ang isang condominium na tirahan o yunit na hindi naibenta nang hiwalay ng subdivider sa isang bili ng bona fide. Ang paunang halaga ng pag-upa ng yunit para sa mga layunin ng kabanatang ito ay magiging ligal na upa sa bisa sa Mayo 7, 2001, maliban kung ang halaga ng upa ay pinamamahalaan ng isang magkakaibang probisyon ng kabanatang ito. Gayunpaman, kung ang isang condominium na tirahan o yunit ay nakakatugon sa pamantayan ng talata (1) ng subdibisyon (a), o kung ang lahat ng mga tirahan o yunit maliban sa isa ay naibenta nang hiwalay ng subdivider sa mga bona fide na bumibili para sa halaga, at sinakop ng subdivider na ang natitirang hindi nabibiling condominium na paninirahan o yunit bilang kanyang pangunahing paninirahan nang hindi bababa sa isang taon matapos ang subdivision, pagkatapos ang subparagraph (A) ng talata (2) ay dapat mailapat sa hindi nabibiling condominium na tirahan o yunit.
b) Ang Subdivision (a) ay hindi nalalapat kung saan ang may-ari ay sumang-ayon sa kontrata sa isang pampublikong entidad bilang pagsasaalang-alang para sa isang direktang kontribusyon sa pinansiyal o anumang iba pang paraan ng tulong na tinukoy sa Kabanata 4.3 (nagsisimula sa Seksyon 65915) ng Dibisyon 1 ng Pamagat 7 ng Kodigo ng Pamahalaan.
(c) Wala sa seksyong ito ang maaaring maipakita upang maapektuhan ang awtoridad ng isang pampublikong entidad na maaaring sa kabilang banda upang ayusin o subaybayan ang batayan para sa pagpapalayas.
(d) Ang seksyong ito ay hindi nalalapat sa anumang tirahan o yunit na naglalaman ng malubhang kalusugan, kaligtasan, sunog, o mga paglabag sa code ng gusali, hindi kasama ang mga sanhi ng mga sakuna na kung saan ang isang pagbanggit ay inilabas ng naaangkop na ahensya ng gobyerno at na kung saan ay nanatiling walang basehanan para sa anim na buwan o mas maaga pa ang bakante.
(e) Alinsunod sa batas ng California, ang karapatan ng isang may-ari sa isang makatarungang rate ng pagbabalik sa isang pag-aari ay hindi maiikli ng anumang lokal na probisyon ng charter, ordenansa, o regulasyon na ipinatupad ng isang lungsod, county, o lungsod at county.

6 seksyon. Seksyon 1954.53 ng Kabanata 2.7 ng Pamagat 5 ng Bahagi 4 ng Dibisyon 3 ng Civil Code ay susugan upang mabasa:

1954.53. (a) Sa kabila ng anumang iba pang probisyon ng batas, at maliban sa ibinigay sa Seksyon 1954.52 at sa subdibisyon (b) ng seksyong ito, ang isang lungsod, county, o lungsod at lalawigan ay maaaring sa pamamagitan ng lokal na probisyon ng charter, ordinansa, o regulasyon kontrolin ang paunang at lahat ng kasunod na mga rate ng pag-upa para sa tirahan na tunay na pag-aari.
(b) Sa anumang hurisdiksyon na kinokontrol ng charter probisyon, ordinansa, o regulasyon ang paunang pag-upa ng rate ng isang tirahan o yunit, kung ang naunang nangungupahan ay kusang nagbakasyon, pinabayaan, o pinalayas alinsunod sa talata (2) ng Seksyon 1161 ng Code ng Pamamaraan ng Sibil, ang may-ari ng tirahan o yunit ay pinahihintulutan na maitaguyod ang paunang rate ng pag-upa para sa bakanteng o inabandunang tirahan o yunit na ibinigay na ang paunang rate na itinatag alinsunod sa subdibisyon na ito, kasama ang anumang pagtaas sa rate ng pag-upa sa panahon ng kasunod na tatlong taon na panahon, ay hindi hihigit sa 15 porsyento na higit pa kaysa sa rate ng pag-upa para sa kaagad na pag-upa. Ang anumang pagtaas sa paunang rate ng pag-upa na pinahihintulutan at itinatag alinsunod sa subdibisyon na ito ay maaaring bilang karagdagan sa anumang pagtaas sa mga rate ng pag-upa kung hindi pinahintulutan alinsunod sa lokal na batas.
(c) Wala sa seksyong ito ang maaaring maipakita upang makaapekto sa anumang awtoridad ng isang pampublikong entidad na maaaring sa kabilang banda upang ayusin o subaybayan ang mga batayan para sa pagpapalayas.
(d) Ang subdibisyon (b) ng seksyong ito ay hindi nalalapat sa anumang tirahan o yunit kung ang lahat ng mga sumusunod na kondisyon ay natutugunan:
(1) Ang tirahan o yunit ay binanggit sa isang ulat ng pag-iinspeksyon ng naaangkop na ahensya ng gobyerno na naglalaman ng malubhang kalusugan, kaligtasan, sunog, o mga paglabag sa code ng gusali, na tinukoy ng Seksyon 17920.3 ng Kodigo sa Kalusugan at Kaligtasan, hindi kasama ang anumang paglabag na sanhi ng isang sakuna.
(2) Ang pagsipi ay ibinigay ng hindi bababa sa 60 araw bago ang petsa ng bakante.
(3)  Ang paglabag sa nabanggit ay hindi na-abtado kapag ang nauna nang nangungupahan ay nagbakasyon at nanatiling hindi na-file sa loob ng 60 araw o para sa isang mas mahabang panahon. Gayunpaman, ang 60-araw na panahon ng panahon ay maaaring pahabain ng naaangkop na ahensya ng gobyerno na naglabas ng pagsipi.

Seksyon 7. Konstruksyon ng Liberal

Ang Batas na ito ay dapat na malawak na maipaliwanag upang maisakatuparan ang mga layunin nito.

Seksyon 8. Susog at Pagwawakas

Alinsunod sa Artikulo II, Seksyon 10, Subdivision (c), ng Konstitusyon ng California, maaaring baguhin ng Lehislatura ang Batas na ito upang mapalawak ang mga layunin nito sa pamamagitan ng isang batas na ipinasa sa bawat bahay sa pamamagitan ng roll call vote na nakapasok sa Journal, dalawang-katlo ng pagiging kasapi pagkakasundo, nilagdaan ng Gobernador. Walang batas na naghihigpit o nag-aalis ng mga kapangyarihan na naibalik ng Batas na ito sa isang lungsod, county, o lungsod at county upang magtatag ng mga rate ng tirahan ng tirahan ay magiging epektibo maliban kung aprubahan ng isang mayorya ng mga botante.

Seksyon 9. Kakayahan

Kung ang anumang probisyon ng Batas na ito o ang aplikasyon nito sa sinumang tao o pangyayari ay hindi wasto, ang kawalang bisa ay hindi makakaapekto sa iba pang mga probisyon o aplikasyon ng Batas na maaaring mabisa nang walang wastong probisyon o aplikasyon, at sa pagtatapos nito ang mga probisyon ng ang Batas na ito ay maaaring matibay.

Seksyon 10. Mga Panukalang Pang-salungat

Kung ang Batas na ito at anumang iba pang panukala sa pagtugon sa awtoridad ng mga lokal na ahensya ng gobyerno na magtatag ng mga rate ng pag-upa sa tirahan ay lilitaw sa parehong balota ng haligi ng eleksyon, ang mga probisyon ng iba pang panukala o hakbang ay dapat ituring na salungat sa Batas na ito. Kung ang Batas na ito ay tumatanggap ng isang mas malaking bilang ng mga nagpapatunay na mga boto kaysa sa isa pang panukalang itinuturing na salungat dito, ang mga probisyon ng Batas na ito ay mangibabaw sa kanilang kabuuan, at ang iba pang panukala o panukala ay walang bisa at walang bisa.