Nhận được sự thật

 

Nhận được sự thật.

Tại sao California cần Dự luật 21?


Bởi các con số

17 triệu

Có 17 triệu người thuê nhà ở California

1 trong 3

1 trong 3 người thuê CA dành 50% hoặc hơn thu nhập của họ cho tiền thuê nhà

92

Một nhân viên có mức lương tối thiểu sẽ phải làm việc 92 giờ mỗi tuần để đủ tiền mua căn hộ một phòng ngủ trung bình

200%

Giá thuê CA tăng gấp 2 lần mức trung bình quốc gia

2,000
Số lượng cư dân LA buộc phải vô gia cư với tiền thuê nhà tăng thêm 5%

Tại sao California cần Dự luật 21?


Bởi các con số

17
TRIỆU
NGƯỜI THUÊ TRONG
CALIFORNIA
1 TRÊN 3
NGƯỜI CHO THUÊ CA

tiêu 50% trở lên thu nhập của họ từ tiền thuê nhà

HRUMX
LÀM VIỆC MỖI TUẦN

cho một người lao động với mức lương tối thiểu đủ tiền mua căn hộ trung bình một phòng ngủ

200%
TĂNG GIÁ THUÊ

đặt giá thuê ở CA gấp 2 lần mức trung bình trên toàn quốc

2,000
VÔ GIA CƯ

Cư dân LA buộc phải vô gia cư với mỗi lần tăng 5% tiền thuê nhà


Khủng hoảng nhà ở tồi tệ như thế nào?

Hình ảnh

Giá thuê tăng vọt so với mức lương đình trệ

Hình ảnh

Bất động sản lớn

  • Chủ nhà doanh nghiệp và Bất động sản lớn có một lịch sử lâu dài về việc ưu tiên lợi nhuận hơn người dân. Trong nhiều năm, ngành bất động sản đã tuyên bố sai lầm rằng giải quyết cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở là vấn đề cung cầu. Cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở không chỉ là vấn đề ở California. Đó là một hiện tượng toàn cầu trầm trọng hơn bởi đầu cơ gia tăng trên thị trường nhà đất và chậm chạp, tăng trưởng tiền lương dài hạn. Và khi nhiều tiền của nhà đầu tư được truyền vào thị trường nhà ở, giá thuê tăng lên và người dân phải đối mặt với tình trạng mất an ninh nhà ở hơn nữa.
  • Các tập đoàn và các nhà đầu cơ Phố Wall không chỉ gây khó khăn cho cuộc sống của những người thuê nhà. Bằng cách cạnh tranh cho cùng một cổ phần nhà ở như chủ nhà và chủ nhà nhỏ, chủ nhà của công ty khiến mọi người ngày càng khó sở hữu nhà riêng hoặc đầu tư vào bất động sản.
Hình ảnh

Đầu cơ bất động sản

  • Đầu cơ bất động sản liên quan đến việc mua bất động sản với hy vọng bán lại nó với giá cao hơn, với một khoản vay rất rủi ro hoặc lãi suất cao hơn. 
  • Đầu cơ nhằm kiếm nhiều lợi nhuận trong một khoảng thời gian ngắn. Thế chấp và quyền sở hữu bất động sản cho thuê dựa trên cam kết 30 năm với cộng đồng đó bằng cách sử dụng khoản vay tiêu chuẩn. Chủ công ty không quan tâm đến việc cam kết với cộng đồng của chúng tôi; họ muốn sử dụng các khu vực lân cận của chúng tôi để kiếm nhiều tiền rủi ro rất nhanh.

Hình ảnh

Phân biệt chủng tộc có hệ thống + Dịch chuyển cộng đồng

  • Các cộng đồng đô thị, thường được tạo ra do thực hành phân biệt chủng tộc, hiện đang phải đối mặt với một tình huống trớ trêu tàn nhẫn. Nhiều thế hệ sau khi tổ tiên của họ rời bỏ các khu dân cư của họ khi người da màu chuyển đến, người da trắng đang quay trở lại các cộng đồng da màu đó— và nó phải trả giá.
  • Khi không có sự kiểm soát về vị trí trống, chủ nhà có thể tăng giá thuê đối với các căn hộ trống cao như họ muốn - và đe dọa hoặc quấy rối những người thuê nhà hiện tại cho đến khi họ chuyển đi.
  • Hy sinh dẫn đến mất an ninh nhà ở cho nhiều cộng đồng dễ bị tổn thương nhất của chúng tôi

Hình ảnh

Tê liệt chính trị

  • Một sự thật đáng tiếc là các tỷ phú bất động sản và các nhóm lợi ích đặc biệt đưa ra rất nhiều tiền để các chính trị gia mua phiếu bầu của họ - phiếu bầu của họ chống lại quyền kiểm soát tiền thuê nhà, phiếu chống lại sự bảo vệ của người thuê nhà và phiếu bầu của họ chống lại bất cứ điều gì đe dọa lợi nhuận cuối cùng của họ.
  • Điều này có nghĩa là nhiều chính trị gia nhận được đô la bất động sản bị hạn chế trong hành động mà họ có thể thực hiện. Đó là lý do tại sao chúng tôi phải kiểm soát tiền thuê đối với lá phiếu, trực tiếp cho cử tri.

Khủng hoảng nhà ở tồi tệ như thế nào?

Hình ảnh

Giá thuê tăng vọt so với
Mức lương trì trệ

Hình ảnh

lớn
Bất động sản

Hình ảnh

Bất động sản
Sự suy đoán

Hình ảnh

Phân biệt chủng tộc có hệ thống +
Sự dịch chuyển cộng đồng

Hình ảnh

Chính trị
Tê liệt


Tôi Cần Biết Điều Gì Khác Về Dự Luật 21?


Câu Hỏi Thường Gặp

Dự luật 21 là gì?

Dự luật 21 là một sáng kiến ​​bỏ phiếu của nhà nước vào tháng 2020 năm XNUMX sẽ hạn chế việc tăng tiền thuê và bảo tồn nhà ở giá rẻ để giữ các gia đình CA trong nhà của họ. Dự luật 21 sẽ cho phép các cộng đồng địa phương ban hành hoặc mở rộng các chính sách kiểm soát tiền thuê giới hạn mức giá cho thuê có thể tăng mỗi năm. Nó không yêu cầu bất kỳ thành phố hoặc quận nào áp dụng kiểm soát tiền thuê nhà, nhưng nó cho họ lựa chọn để làm như vậy.

Tại sao chúng ta cần Dự luật 21?

California là nơi có khả năng chi trả nhà ở tồi tệ nhất quốc gia và các cuộc khủng hoảng về người vô gia cư. Cứ ba người thuê nhà thì có một người trả hơn một nửa thu nhập của họ bằng tiền thuê nhà. Nếu không có sự kiểm soát về tiền thuê nhà, các công ty và chủ nhà săn mồi sẽ tiếp tục đục khoét tiền thuê, đẩy mọi người ra khỏi nhà và ra đường. Dự luật 21 sẽ mang lại cho hàng triệu người cao niên, gia đình và người dân California đang làm việc ổn định và an tâm.

Tôi là chủ nhà, Dự luật 21 sẽ ảnh hưởng đến tôi như thế nào?

Dự luật 21 sẽ không ảnh hưởng trực tiếp đến bạn nếu bạn không phải là chủ nhà hoặc người thuê nhà. Biện pháp bỏ phiếu của chúng tôi rõ ràng miễn cho các chủ nhà sở hữu không quá hai nhà ở một gia đình. Và Dự luật 21 sẽ đảm bảo cho chủ nhà một khoản lợi nhuận hợp lý.

Ai hỗ trợ Dự luật 21?

Dự luật 21 được ủng hộ bởi các nhà hoạch định chính sách như Thượng nghị sĩ Bernie Sanders và Dân biểu Maxine Waters; nhà hoạt động huyền thoại Dolores Huerta; và các tổ chức cơ sở và vận động như Courage California, Our Revolution, Los Angeles Urban League, In the Meantime, The Alliance of California for Community Empowerment (ACCE) Action, Democ Socialists of America - Los Angeles, Faith in Action, Inquilinos Unidos, Los Trung tâm Hành động và Luật pháp Cộng đồng Angeles, Hiệp hội Luật sư Quốc gia Los Angeles (NLG LA), và nhiều hơn nữa.

Ai chống lại Dự luật 21?

Dự luật 21 và các nỗ lực để bảo vệ người thuê nhà ở California đã bị Hiệp hội căn hộ California, nhóm vận động hành lang quyền lực mạnh nhất của tiểu bang nhắm vào và phản đối mạnh mẽ; ủy thác đầu tư bất động sản giao dịch công khai như Essex Property Trust, Equity Cư dân, Blackstone Group; Lợi ích phố Wall; Hiệp hội Môi giới California; và những người như Tom Bannon (CAA), Sam Zell (Khu dân cư công bằng), Thomas J. Coates (Jackson Square Properties), John Eudy (Essex Properties Trust), Barry Altshuler (Khu dân cư công bằng), Jackie Safier (Tập đoàn bất động sản Prometheus), Russell Flynn (Chủ nhà vùng Vịnh), Tim Naughton (Cộng đồng AvalonBay), Tom Toomey (UDR) và chủ nhà trục xuất khét tiếng Dennis Block.

Điều này sẽ tăng thuế?

Trong thực tế, nó có thể giúp hạn chế tăng thuế. Dự luật 21 sẽ giúp giữ nhiều người hơn, điều đó có nghĩa là sẽ cần ít dịch vụ hơn cho những người không được chăm sóc trong cộng đồng của bạn. Trong thực tế, vô gia cư là vô cùng tốn kém cho nhà nước: một người vô gia cư kinh niên phải trả chi phí cho người nộp thuế trung bình là $ 35,578 mỗi năm. Những dịch vụ được trả bằng thuế tài sản của bạn. Càng ít dịch vụ mà mọi người cần, thuế tài sản sẽ càng tăng.

Làm thế nào để kiểm soát tiền thuê làm việc?

Dự luật 21 cho phép tăng giá thuê hợp lý mỗi năm một lần, được gọi là ổn định tiền thuê. Với việc ổn định tiền thuê nhà, người thuê nhà có ý tưởng tốt hơn về mức tăng tiền thuê nhà của họ trong năm tới và điều chỉnh ngân sách của họ cho nó đồng thời cho phép chủ nhà có tiền đầu tư trở lại căn hộ để sửa chữa, bảo hiểm và thuế. 

Nếu thành phố của tôi đã kiểm soát tiền thuê thì sao?

Dự luật 21 sẽ không thay đổi luật kiểm soát tiền thuê nhà đã có. Nhưng nó sẽ cho cộng đồng của bạn quyền mở rộng luật kiểm soát tiền thuê hiện tại của bạn để bảo vệ những người thuê nhà có thu nhập thấp và tầng lớp lao động.

Địa chủ không có quyền kiếm lời sao?

Dự luật 21 đảm bảo quyền lợi nhuận công bằng của chủ nhà. Điều đó có nghĩa là bất kỳ thành phố hoặc quận nào áp dụng biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà sẽ không vi phạm quyền của chủ nhà trong việc hoàn vốn đầu tư của họ.

Tôi bối rối về điều 15%, điều đó có nghĩa là tiền thuê nhà của tôi sẽ tăng 15% mỗi năm?

Không. Kiểm soát chỗ trống không ảnh hưởng đến số tiền thuê trong khi người thuê sống trong căn hộ. Nó hướng dẫn chi phí của một căn hộ có thể tăng lên bao nhiêu trước khi người thuê nhà tiếp theo chuyển đến. Tiền thuê cho người thuê mới sẽ chỉ được tăng dựa trên mức tăng tiền thuê cho phép trong năm đó. Chủ nhà có thể thêm 15% nếu người thuê trước đó sống ở đó hơn ba năm để nâng cấp căn hộ.

Ngay bây giờ, chủ nhà có thể tăng chi phí thuê bất kỳ căn hộ nào tùy thích sau khi người thuê chuyển đi-đôi khi tăng gấp đôi hoặc thậm chí gấp ba chi phí thuê cho một đơn vị mà không đầu tư nhiều vào đơn vị. Điều này dẫn đến giá thuê cao không bền vững cho tất cả chúng ta và khuyến khích việc trục xuất những người thuê nhà dài hạn, đặc biệt là người cao niên. Dự luật 21 sẽ giúp loại bỏ mục tiêu của những người thuê nhà lâu năm.

Tại sao Dự luật 21 không quy định giới hạn tiền thuê một cách trực tiếp?

Dự luật 21 không loại trừ việc áp dụng các quy định cho thuê trên toàn tiểu bang. (Trên thực tế, chúng tôi khuyến khích các quan chức được bầu của chúng tôi làm nhiều hơn để bảo vệ người thuê nhà và chủ nhà như nhau!) Nó cho phép cộng đồng địa phương có quyền đặt giới hạn tăng tiền thuê tùy theo điều kiện tại địa phương, khi họ thấy phù hợp. Ngay bây giờ, cả cộng đồng nhà nước và địa phương có quyền hạn rất hạn chế để làm như vậy. Dự luật 21 sẽ thay đổi điều đó.

California đã không vượt qua kiểm soát tiền thuê nhà?

Không. Dự luật Hợp đồng 1482 có hiệu lực vào đầu năm 2020 để chỉ giải quyết tình trạng tăng tiền thuê nhà quá mức nhất, Trong khi AB 1482 là một bước quan trọng đầu tiên, những người thuê nhà cần được bảo vệ thêm. AB 1482 giới hạn tiền thuê nhà tăng lên 10% mỗi năm, mức này vẫn cao không thể chấp nhận được nếu thu nhập của bạn không tăng 10% mỗi năm.

Trong thực tế, nghiên cứu cho thấy rằng AB 1482 chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến 7% tăng tiền thuê nhà ở tiểu bang, có nghĩa là đại đa số người thuê nhà vẫn sẽ tiếp tục tăng tiền thuê vượt xa chi phí sinh hoạt.

Trên thực tế, AB 1482 chỉ bảo vệ một số lượng khách thuê hạn chế và nó sẽ hết hạn sau mười năm. Dự luật 21 sẽ không bao giờ hết hạn, và nó sẽ bao gồm những người thuê nhà di động cũng như các loại nhà ở khác. 

Liệu biện pháp bỏ phiếu này có ngăn tôi đuổi người thuê không?

Dự luật 21 không can thiệp vào khả năng của chủ nhà trong việc cung cấp một căn hộ an toàn và có thể sinh sống được cho người thuê nhà của họ. Nó không ngăn cản chủ nhà tăng giá thuê hoặc đuổi những người thuê có vấn đề.

Các chuyên gia đồng ý - kiểm soát tiền thuê công trình.

Nghiên cứu mới nhất cho thấy chính sách ổn định tiền thuê nhà giảm tiền thuê nhà cho những người thuê mà họ nhắm đến và cung cấp thêm lợi ích cho cộng đồng bằng cách tăng sự ổn định dân cư, duy trì khả năng chi trả trong các khu phố và bảo vệ người thuê khỏi bị đuổi.

  1. Kiểm soát tiền thuê cải thiện khả năng chi trả trong các đơn vị quy định cho thuê
  2. Hầu hết các nghiên cứu đã phát hiện ra rằng giá thuê không tăng và trong một số trường hợp thậm chí còn được hạ xuống ở các khu vực liền kề với khu dân cư được quy định cho thuê
  3. Trong Khu vực Vịnh San Francisco, những người thuê nhà cùng nhau chi 4.4 tỷ đô la vượt quá những gì họ có thể chi trả cho tiền thuê nhà, tiền có thể được sử dụng cho những thứ khác
  1. Chính sách kiểm soát tiền thuê nhà và chính sách trục xuất đã bảo vệ sự đa dạng kinh tế và xã hội ở Berkeley và Santa Monica
  2. Dữ liệu từ Berkeley và Santa Monica cho thấy kiểm soát tiền thuê tiếp tục bảo vệ những người thuê nhà dễ bị tổn thương và giữ giá thuê
  3. Một báo cáo toàn diện năm 1998 của Phòng Kế hoạch và Phát triển của Berkeley lưu ý rằng việc kiểm soát giá thuê không tác động tiêu cực đến việc xây dựng căn hộ mới; báo cáo cho thấy rằng giấy phép xây dựng đạt mức cao nhất kể từ năm 1971 vào năm 1989 — chín năm sau khi thông qua kiểm soát tiền thuê nhà.
  1. Kiểm soát tiền thuê trực tiếp làm tăng sự ổn định và khả năng chi trả. Người thuê nhà sống trong các đơn vị kiểm soát tiền thuê di chuyển ít thường xuyên hơn và ít có khả năng bị buộc phải di chuyển
  2. Người thuê trong các đơn vị được kiểm soát tiền thuê cũng trả ít hơn đáng kể so với người thuê trong các đơn vị không theo quy định: ít hơn 3,240 đô la mỗi năm ở Los Angeles, 5,460 đô la ở thành phố New York và 18,000 đô la ở Manhattan chi phí cao
  3. Kiểm soát tiền thuê là công cụ chính sách duy nhất có thể cung cấp cứu trợ ngay lập tức cho những người thuê nhà phải đối mặt với việc tăng tiền thuê không đáng có. Bởi vì kiểm soát tiền thuê bao gồm nhà ở cho thuê tư nhân nơi đại đa số người thuê nhà sống, nó vượt trội hơn tất cả các công cụ nhà ở giá cả phải chăng khác về quy mô tác động.
  4. Sự ổn định được tạo ra bởi kiểm soát tiền thuê nhà mang lại lợi ích không tương xứng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, người da màu, người cao niên và gia đình có trẻ em, những người có nguy cơ phải di dời và buộc phải di chuyển.
  1. Dựa trên một nghiên cứu lịch sử về tiền thuê nhà và thu nhập ở Los Angeles, nghiên cứu này khuyến nghị mở rộng kiểm soát tiền thuê và kiểm soát chỗ trống để bảo vệ người thuê nhà ở Los Angeles
  2. Giá thuê ở Los Angeles đang tăng vào thời điểm thu nhập thực tế giảm: thu nhập trung bình năm 2009-11 thực tế thấp hơn 2% so với năm 1970, giá thuê trung bình so với cùng kỳ tăng 85% (cả hai con số được điều chỉnh theo lạm phát).
  3. Tác động của giá thuê tăng đánh vào những người có thu nhập thấp nhất (những người ở nhóm dưới cùng) đặc biệt khó khăn. 54% trong nhóm này bị gánh nặng tiền thuê nhà (trả hơn một nửa thu nhập của họ cho tiền thuê nhà), nhưng đến năm 2009-2011 con số đó đã tăng lên gần 78%.
  4. Los Angeles đã mất một số lượng đáng kể các đơn vị kiểm soát tiền thuê trong vài thập kỷ qua: trong khi năm 1982, gần như 100% căn hộ được kiểm soát tiền thuê, ngày nay chỉ còn khoảng 80% trong danh mục đó. Khi bao gồm cho thuê nhà ở một gia đình, tỷ lệ các đơn vị được bảo hiểm bởi RSO giảm xuống 73%.
  1. Tại Thành phố Berkeley, giá thuê đã tăng 50% ở các đơn vị không được kiểm soát và chỉ 10% trong số tiền thuê tăng đó đang được tái đầu tư vào cộng đồng thông qua cải tạo xây dựng và tăng tiền thuế
  2. Nghiên cứu kinh tế năm 2010 của City of Berkeley's Rent Board cho thấy giá thuê tổng thể đã tăng hơn 100 triệu USD hàng năm một chút, hơn và cao hơn mức tăng cần thiết để điều chỉnh lạm phát nhằm bù đắp chi phí gia tăng và duy trì lợi nhuận.
  3. Đối với Thành phố Berkeley, các chính sách kiểm soát tiền thuê nhà là một cách cực kỳ hiệu quả về chi phí để bảo vệ người thuê nhà; hội đồng thuê nhà của thành phố có ngân sách hàng năm khoảng 4 triệu đô la trong khi cung cấp các lợi ích tương đương thông qua các phiếu mua hàng sẽ có giá 20 triệu đô la hàng năm. Việc xây mới để xây dựng nhà ở xã hội sẽ cần vốn đầu tư 220 triệu USD.
  1. Khi thị trường nhà ở không ổn định như ở nhiều vùng của California, người thuê nhà đang trợ cấp hiệu quả cho chủ nhà bằng các khoản thanh toán tiền thuê trên mức mà một thị trường cạnh tranh hoàn toàn sẽ cho phép chủ nhà tính phí.
  2. Giá thuê tăng đã đẩy nhiều cư dân vào tình trạng vô gia cư. California hiện có số lượng người vô gia cư lớn nhất trong số tất cả 50 tiểu bang và nghiên cứu cho thấy mối liên hệ rõ ràng giữa giá thuê tăng và tình trạng vô gia cư gia tăng.
  3. Việc ổn định giá thuê sẽ mang lại nhiều lợi ích hơn cho nền kinh tế, môi trường và dịch vụ công của bang — từ điều kiện giao thông được cải thiện và giảm phát thải khí nhà kính liên quan đến giao thông, đến tăng chi tiêu của người thuê trong nền kinh tế địa phương của họ.
  4. Người cao niên, người Latinh, người Mỹ gốc Phi, người lao động lương thấp và gia đình có trẻ em phải đối mặt với gánh nặng nặng nề nhất từ ​​cuộc khủng hoảng nhà ở. Giá thuê nhà tăng nhanh chóng đang khiến cư dân chuyển đến các khu vực có ít việc làm chất lượng hơn, trường học hoạt động tốt và các nguồn lực khác - tạo ra sự phân biệt chủng tộc, đặc biệt là ở các khu vực ngoại ô xa trung tâm việc làm đô thị.