Đọc sáng kiến

 

Đọc sáng kiến

Tự đọc

Đạo luật cho thuê giá cả phải chăng

Nhân dân tiểu bang California theo đây phong chức như sau:

Mục 1. Tiêu đề

Đạo luật này sẽ được biết đến và có thể được trích dẫn là “Đạo luật về khả năng chi trả cho thuê”.

Phần 2. Kết quả và Tuyên bố

Nhân dân tiểu bang California qua đây tìm và tuyên bố như sau:

(a) Nhiều người California (hơn 17 triệu người) đang thuê nhà ở hơn bao giờ hết. Theo số liệu của Bang, tỷ lệ sở hữu nhà ở California đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ những năm 1940. Một phần tư số thế hệ trẻ lớn hơn (25-34 tuổi) vẫn sống với cha mẹ của họ. (Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ)
(b) Giá nhà cho thuê đã tăng vọt trong những năm gần đây. Giá thuê trung bình ở California cao hơn bất kỳ tiểu bang nào khác trong nước và trong số tất cả 50 tiểu bang, California có mức tăng giá thuê cao thứ 4.
(c) Do giá nhà cho thuê tăng, phần lớn người thuê nhà ở California bị quá tải bởi chi phí nhà ở, trả hơn 30% thu nhập của họ cho tiền thuê nhà. Một phần ba số hộ gia đình thuê nhà dành hơn 50% thu nhập của họ cho tiền thuê nhà.
(d) Theo Liên minh nhà ở thu nhập thấp quốc gia, một người có thu nhập tối thiểu ở California sẽ phải làm việc 92 giờ mỗi tuần để đủ khả năng thuê một căn hộ một phòng ngủ trung bình.
(e) Các gia đình phải đối mặt với tình trạng mất an ninh nhà ở thường bị buộc phải quyết định giữa việc trả tiền thuê nhà và đáp ứng các nhu cầu cơ bản khác, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả sức khỏe của họ. Công nhân bị nhà ở không ổn định và suy thoái trong cuộc đấu tranh sức khỏe của họ để giữ công việc của họ, đẩy họ vào tình trạng nghèo đói và vô gia cư.
(f) Các công đoàn, chẳng hạn như Hiệp hội Giáo viên California, Hiệp hội Y tá California và Hiệp hội Nhân viên Dịch vụ Quốc tế (SEIU) đã ưu tiên nhà ở giá rẻ cho các thành viên của họ. Giáo viên ở các trung tâm đô thị của California đang trả 40% đến 70% tiền lương của họ cho nhà ở và nhiều người đang bị buộc phải sống một giờ hoặc hơn từ công việc của họ để đủ tiền mua nhà.
(g) Mặc dù tiểu bang chỉ chiếm 12% tổng dân số Hoa Kỳ, California là nơi sinh sống của 22% dân số vô gia cư trên toàn quốc. (Bộ Gia cư và Phát triển Cộng đồng California)
(h) Theo một nghiên cứu năm 2018 trong Dự báo UCLA Anderson, có mối liên hệ chặt chẽ giữa giá thuê trung bình cao hơn và số người sống trên đường phố hoặc trong các nhà tạm trú. Khi kết hợp với các yếu tố rủi ro cá nhân, thị trường nhà ở giá rẻ hơn góp phần gia tăng tình trạng vô gia cư.
(i) Vô gia cư là một vấn đề sức khỏe cộng đồng lớn. Những người vô gia cư có nguy cơ tử vong sớm gấp 3 đến 4 lần và có nhiều khả năng mắc các bệnh truyền nhiễm, theo Cơ quan Chăm sóc Sức khỏe Quốc gia cho Hội đồng Vô gia cư.
(j) Trung tâm kiểm soát và phòng ngừa dịch bệnh cảnh báo rằng những người dân dễ bị tổn thương phải đối mặt với tuổi thọ thấp hơn, tỷ lệ ung thư cao hơn và dị tật bẩm sinh nhiều hơn khi họ phải rời khỏi nhà do sự bình tĩnh của khu dân cư.
(k) Chi phí nhà ở gia tăng đang làm tắc nghẽn giao thông và gây hại cho môi trường bằng cách buộc người đi làm phải sống xa nơi làm việc hơn, tăng thời gian đi lại. Một báo cáo của Pew Charitable Trust lưu ý rằng số người California đi làm hơn 90 phút mỗi chiều tăng 40% từ năm 2010 đến 2015; sự gia tăng là kết quả trực tiếp của việc thiếu nhà ở giá rẻ gần việc làm.
(l) Ngày càng có nhiều bằng chứng cho thấy việc ổn định giá thuê có thể mang lại lợi ích trên cơ sở rộng rãi cho người thuê nhà, nền kinh tế của bang, môi trường và các dịch vụ công cộng của nó.

Mục 3. Mục đích và ý định

Nhân dân tiểu bang California tuyên bố các mục đích và mục đích sau đây trong việc ban hành Đạo luật này:

(a) Cho phép các thành phố và quận của California phát triển và thực hiện các chính sách kiểm soát tiền thuê để đảm bảo người thuê nhà có thể tìm và mua nhà cho thuê trong khu vực pháp lý của họ.
(b) Để cải thiện chất lượng cuộc sống cho hàng triệu người thuê nhà ở California và giảm số người California phải đối mặt với những thách thức quan trọng về nhà ở và vô gia cư.
(c) Để ngăn chặn làn sóng trục xuất và di dời ảnh hưởng đến các cộng đồng trên khắp California.
(d) Cho phép thành phố, quận hoặc thành phố và quận thực hiện bất kỳ luật pháp địa phương nào kiểm soát giá cho thuê đối với tài sản dân cư với điều kiện là phải ít nhất 15 năm kể từ khi tài sản nhận được giấy chứng nhận cư trú.
(e) Cho phép luật pháp địa phương kiểm soát giá cho thuê sau khi bỏ trống trong khi cho phép chủ nhà tăng giá cho thuê trên một đơn vị bỏ trống không quá 15% trong ba năm tiếp theo ngoài bất kỳ mức tăng nào khác được cho phép theo pháp lệnh địa phương.
(f) Miễn cho chủ sở hữu của một hoặc hai nhà ở khỏi bất kỳ luật kiểm soát cho thuê địa phương.

Phần 4. Mục 1954.50 của Chương 2.7 của Tiêu đề 5 của Phần 4 của Phần 3 của Bộ luật Dân sự được sửa đổi thành:

1954.50. Chương này sẽ được biết đến và có thể được trích dẫn là Đạo luật Giá cả phải chăng cho thuê.

Phần 5. Mục 1954.52 của Chương 2.7 của Tiêu đề 5 của Phần 4 của Phần 3 của Bộ luật Dân sự được sửa đổi thành:

1954.52. (a) Mặc dù có bất kỳ quy định nào khác của pháp luật, chủ sở hữu bất động sản nhà ở có thể thiết lập giá thuê ban đầu và tất cả các mức giá cho thuê nhà ở hoặc đơn vị sau đây là đúng:
(1) Căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận cư trú đầu tiên trong vòng mười lăm (15) năm kể từ ngày chủ sở hữu tìm cách thiết lập giá cho thuê ban đầu hoặc tiếp theo.
(2). Bộ luật nghề nghiệp, và chủ sở hữu là một thể nhân sở hữu không quá hai nhà ở hoặc đơn vị nhà ở.
(B)  Đoạn này không áp dụng cho một trong những điều sau đây:
(i) Nhà ở hoặc đơn vị nơi thuê nhà trước đó đã bị chủ sở hữu chấm dứt bằng cách thông báo theo Mục 1946.1 hoặc đã bị chấm dứt do thay đổi các điều khoản của hợp đồng thuê nhà theo Mục 827.
(ii) Nhà ở hoặc căn hộ chung cư chưa được bán riêng bởi người chia cho người mua trung thực với giá trị. Số tiền thuê ban đầu của đơn vị cho các mục đích của chương này sẽ là tiền thuê hợp pháp có hiệu lực vào ngày 7 tháng 2001 năm 1, trừ khi số tiền thuê được điều chỉnh bởi một điều khoản khác của chương này. Tuy nhiên, nếu nhà ở hoặc căn hộ chung cư đáp ứng các tiêu chí của đoạn (2) của phân khu (a) hoặc nếu tất cả các nhà ở hoặc đơn vị ngoại trừ một nhà phân phối đã được bán riêng cho người mua ngay lập tức cho giá trị và nhà phân phối đã chiếm dụng rằng nhà ở hoặc căn hộ chung cư chưa bán còn lại là nơi cư trú chính của họ trong ít nhất một năm sau khi phân khu xảy ra, thì đoạn (A) của đoạn (XNUMX) sẽ được áp dụng cho nhà ở hoặc căn hộ chung cư chưa bán.
b) Phân khu (a) không áp dụng khi chủ sở hữu có thỏa thuận khác theo hợp đồng với một thực thể công cộng để xem xét đóng góp tài chính trực tiếp hoặc bất kỳ hình thức hỗ trợ nào khác được quy định trong Chương 4.3 (bắt đầu với Mục 65915) của Mục 1 của Tiêu đề 7 của Bộ luật Chính phủ.
(c) Không có gì trong phần này được hiểu là ảnh hưởng đến thẩm quyền của một thực thể công cộng có thể tồn tại để điều chỉnh hoặc giám sát cơ sở để trục xuất.
(d) Phần này không áp dụng cho bất kỳ nhà ở hoặc đơn vị nào có vi phạm nghiêm trọng về sức khỏe, an toàn, hỏa hoạn hoặc xây dựng, ngoại trừ những trường hợp gây ra bởi các thảm họa do cơ quan chính phủ thích hợp ban hành và vẫn chưa được giải quyết sáu tháng hoặc lâu hơn trước vị trí tuyển dụng.
(e) Theo luật California, quyền của chủ nhà đối với tỷ lệ hoàn vốn hợp lý đối với tài sản sẽ không bị rút ngắn bởi bất kỳ điều khoản, pháp lệnh hoặc quy định địa phương nào được ban hành bởi một thành phố, quận, hoặc thành phố và quận.

Phần 6. Mục 1954.53 của Chương 2.7 của Tiêu đề 5 của Phần 4 của Phần 3 của Bộ luật Dân sự được sửa đổi thành:

1954.53. (a) Mặc dù có bất kỳ quy định nào khác của pháp luật, và ngoại trừ như được quy định trong Mục 1954.52 và trong tiểu phần (b) của phần này, thành phố, quận hoặc thành phố và quận có thể theo điều lệ, pháp lệnh hoặc quy định của địa phương kiểm soát giá thuê ban đầu và sau đó cho bất động sản nhà ở.
(b) Trong bất kỳ khu vực tài phán nào kiểm soát theo điều lệ, pháp lệnh hoặc quy định mức giá thuê ban đầu của nhà ở hoặc đơn vị, nếu người thuê trước đó đã tự nguyện bỏ trống, bỏ rơi hoặc bị đuổi theo đoạn (2) của Đoạn 1161 của Bộ luật của Thủ tục tố tụng dân sự, chủ sở hữu nhà ở hoặc đơn vị được phép thiết lập mức giá cho thuê ban đầu đối với nhà ở hoặc đơn vị bỏ trống với điều kiện là mức giá ban đầu được thiết lập theo tiểu phân này, kết hợp với bất kỳ sự gia tăng nào về giá thuê trong thời gian giai đoạn ba năm tiếp theo, không lớn hơn 15% so với giá cho thuê có hiệu lực đối với hợp đồng thuê nhà ngay trước đó. Bất kỳ sự gia tăng nào về giá thuê ban đầu được cho phép và được thiết lập theo phân mục này có thể được bổ sung vào bất kỳ sự gia tăng nào về giá cho thuê nếu không được cho phép theo luật địa phương.
(c) Không có gì trong phần này được hiểu là ảnh hưởng đến bất kỳ cơ quan nào của một thực thể công cộng có thể tồn tại để điều chỉnh hoặc giám sát các căn cứ để trục xuất.
(d) Phân khu (b) của phần này không áp dụng cho bất kỳ nhà ở hoặc đơn vị nào nếu tất cả các điều kiện sau được đáp ứng:
(1) Ngôi nhà hoặc đơn vị đã được trích dẫn trong một báo cáo kiểm tra của cơ quan chính phủ thích hợp là có vi phạm nghiêm trọng về sức khỏe, an toàn, cháy nổ hoặc vi phạm quy tắc xây dựng, như được định nghĩa bởi Mục 17920.3 của Bộ luật Sức khỏe và An toàn, loại trừ bất kỳ vi phạm nào do một thảm họa.
(2) Trích dẫn được cấp ít nhất 60 ngày trước ngày tuyển dụng.
(3)  Vi phạm được trích dẫn đã không được loại bỏ khi người thuê trước bỏ trống và vẫn không suy giảm trong 60 ngày hoặc trong một thời gian dài hơn. Tuy nhiên, khoảng thời gian 60 ngày có thể được kéo dài bởi cơ quan chính phủ thích hợp đã ban hành trích dẫn.

Mục 7. Xây dựng tự do

Đạo luật này sẽ được hiểu rộng rãi để thực hiện các mục đích của nó.

Mục 8. Sửa đổi và bãi bỏ

Căn cứ vào Điều II, Mục 10, Phân mục (c), Hiến pháp California, Cơ quan lập pháp có thể sửa đổi Đạo luật này để tiếp tục các mục đích của mình bằng một đạo luật được thông qua trong mỗi nhà bằng cách bỏ phiếu gọi vào Tạp chí, hai phần ba số thành viên đồng tình, có chữ ký của Thống đốc. Không có quy chế nào hạn chế hoặc loại bỏ các quyền lực đã được khôi phục bởi Đạo luật này đối với thành phố, quận hoặc thành phố và quận để thiết lập mức giá cho thuê nhà ở sẽ có hiệu lực trừ khi được đa số cử tri chấp thuận.

Mục 9. Mức độ nghiêm trọng

Nếu bất kỳ điều khoản nào của Đạo luật này hoặc việc áp dụng cho bất kỳ người nào hoặc hoàn cảnh nào đều không hợp lệ, thì sự vô hiệu lực đó sẽ không ảnh hưởng đến các điều khoản hoặc ứng dụng khác của Đạo luật có thể có hiệu lực mà không có điều khoản hoặc ứng dụng không hợp lệ, và đến cuối điều khoản này Đạo luật này là nghiêm trọng.

Mục 10. Các biện pháp xung đột

Nếu Đạo luật này và bất kỳ biện pháp nào khác giải quyết thẩm quyền của các cơ quan chính quyền địa phương để thiết lập mức giá cho thuê nhà sẽ xuất hiện trên cùng một lá phiếu bầu cử toàn tiểu bang, các quy định của biện pháp hoặc biện pháp khác sẽ được coi là mâu thuẫn với Đạo luật này. Nếu Đạo luật này nhận được số phiếu bầu khẳng định nhiều hơn so với biện pháp khác được coi là mâu thuẫn với nó, các quy định của Đạo luật này sẽ được áp dụng toàn bộ, và biện pháp hoặc biện pháp khác sẽ vô hiệu.