了解事实

 

了解事实。

为什么加利福尼亚需要21号提案?


按数字

二千二百万

加利福尼亚有17万租房者

1在3

三分之二的CA租房者中有1%或以上用于租金

92

最低工资的员工每周必须工作92个小时才能负担普通的一居室公寓

200%

加拿大的租金上涨是全国平均水平的2倍

2,000
租金上涨5%导致被迫无家可归的洛杉矶居民人数

为什么加利福尼亚需要21号提案?


按数字

17
百万
进入
CALIFORNIA
1在3中
CA租房

50%或更多 他们的租金收入中

92小时
每周工作

最低工资的员工负担得起一居室公寓的平均价格

200%
租金增加

租金是全国平均水平的2倍

2,000
无家可归

洛杉矶居民的房租每增加5%,就会无家可归


住房危机如何变得如此严重?

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暴涨的租金与停滞的工资

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大房地产

  • 公司房东和大房地产公司长期以来一直优先考虑利润而不是人们。 多年来,房地产行业一直错误地声称解决住房负担能力危机是供需问题。 住房负担能力危机不仅是加利福尼亚的问题。 这是一种全球现象,加剧了 房地产市场投机活动增多 以及缓慢的长期工资增长。 随着越来越多的投资者资金投入房地产市场,租金上涨,人们面临着进一步的住房不安全状况。
  • 公司和华尔街投机者不仅使租户生活困难。 通过与房主和小型房东争夺相同的住房存量,公司房东使人们越来越难以拥有自己的房屋或投资房地产.
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房地产投机

  • 房地产投机涉及购买房地产,希望以更高的价格转售房地产,并获得高风险贷款或更高利率。 
  • 投机旨在在短时间内赚取大量利润。 抵押和租赁财产所有权是基于对社区的30年承诺,使用的是标准贷款。 公司业主不关心致力于我们的社区。 他们想利用我们的社区快速赚很多风险钱。

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系统种族主义+社区流离失所

  • 通常由于种族主义者的住房习惯而产生的城市社区现在正面临残酷的讽刺。 在有色人种迁入祖先逃离社区的世代之后,白人又回到了有色人种社区,而这是有代价的。
  • 如果没有空置控制,房东可以将空置单位的租金提高到他们想要的最高水平,并威胁或骚扰现有租户,直到他们搬走为止。
  • 绅士化导致我们许多最脆弱社区的住房不安全

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政治瘫痪

  • 不幸的事实是,房地产亿万富翁和特殊利益集团 好多钱 给政客买票 -他们反对租金控制的投票,反对房客保护的投票以及反对威胁其利润的任何事情的投票。
  • 这意味着许多获得房地产收益的政客在采取行动方面受到限制。 这就是我们不得不将租金控制直接交给选民的原因。

住房危机如何变得如此严重?

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飞涨的租金vs
停滞工资

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房地产

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房地产
推测

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系统种族主义+
社区流离失所

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政治
瘫痪


关于提案21,我还需要了解什么?


常问的问题

什么是支柱21?

第21号提案是2020年XNUMX月的州投票倡议,它将限制租金上涨并保留负担得起的住房,以使CA家庭留在家中。 第21号提案将允许当地社区制定或扩展租金控制政策,以限制每年租金上涨的幅度。 它不要求任何城市或县采取租金控制,但给了他们选择的方法。

为什么我们需要21号提案?

加州是全美住房负担能力最差和无家可归者危机的发源地。 三分之一的房客支付租金收入的一半以上。 如果没有租金控制,公司和掠夺性地主将继续掠夺租金,将人们赶出家门,流落街头。 提案21将给数百万的老年人,家庭和在职的加利福尼亚人带来稳定与安心。

我是房主,《 21号提案》将如何影响我?

如果您不是房东或房客,则21号提案对您没有直接影响。 我们的投票办法明确豁免拥有不超过两个单户住宅的房主。 而《 21号提案》将保证房东获得公平的利润.

谁支持21号提案?

第21号提案得到了参议员伯尼·桑德斯(Bernie Sanders)和国会议员马克西·沃特斯(Maxine Waters)等决策者的支持; 传奇活动家Dolores Huerta; 以及诸如加州勇气,我们的革命,洛杉矶城市联盟之类的倡导和基层组织,同时,加州社区权利增强联盟(ACCE)行动,美国民主社会主义者-洛杉矶,行动信念,Inquilinos Unidos,洛杉矶洛杉矶国家律师协会洛杉矶社区法律与行动中心(NLG LA)和 许多.

谁反对21号提案?

加利福尼亚州最强大的房东游说团体“加利福尼亚公寓协会”(California Apartments Association)积极地提出了反对21号提案和保护加利福尼亚租房者的努力。 公开交易的房地产投资信托,例如Essex Property Trust,Equity Residential和Blackstone Group; 华尔街的兴趣; 加州房地产经纪人协会; 和汤姆·班农(CAA),萨姆·泽尔(Equity Residentials),托马斯·科茨(Thomas J. Coates)(杰克逊广场房地产公司),约翰·尤迪(John Eudy)(埃塞克斯房地产信托),巴里·阿尔舒勒(Barry Altshuler)(房地产住宅),杰基·萨菲尔(Jackie Safier)(普罗米修斯房地产集团)等人,拉塞尔·弗林(海湾地区房东),蒂姆·诺顿(阿瓦隆湾社区),汤姆·图米(UDR)和臭名昭著的驱逐房东丹尼斯·布洛克。

这会增加税收吗?

不会。实际上,它可以帮助限制加税。 第21号提案将帮助保留更多人,这意味着您社区中无人居住的人所需的服务更少。 实际上,无家可归给国家带来的代价是极大的: 一个长期无家可归的人每年平均花费纳税人$ 35,578。 这些服务是用您的财产税支付的。 人们需要的服务越少,增加的财产税也就越少。

租金控制如何运作?

提案21允许每年一次合理的租金上涨,这被称为租金稳定。 通过稳定租金,租房者可以更好地了解下一年的租金增长,并调整预算,同时允许房东将钱投入到该部门进行维修,保险和缴税。 

如果我的城市已经有租金管制怎么办?

提案21将不会更改现有的租金控制法律。 但这将使您的社区有权扩展当前的租金控制法律,以保护更多的低收入和工人阶级的租户.

房东不有权获利吗?

提案21保障房东获得公平利润的权利。 这意味着任何采用租金控制的城市或县都不会侵犯房东获得投资回报的权利。

我对15%的事情感到困惑,这是否意味着我的租金每年将上涨15%?

否。空置控制对租户居住在该单元中时收取的租金没有影响。 它指导下一个租户搬进之前可以增加多少公寓成本。新租户的租金将仅基于当年允许的租金增长而增加。 如果以前的租户居住在那里三年以上,则房东可以增加15%来升级该单元。

现在,房客可以在租客搬出后尽可能多地提高任何公寓的租金成本 - 有时会在不对单元投入大量资金的情况下将单元的租金成本提高一倍甚至三倍。 这给我们所有人带来了不可持续的高租金,并鼓励驱逐长期房客,尤其是老年人。 第21号提案将帮助该目标摆脱长期租户的支持.

为什么Prop 21不会直接设定租金上限?

提案21不排除采用全州范围的租金规定。 (实际上,我们鼓励当选官员为保护房客和房主做出更多努力!)它使当地社区有能力根据当地情况,在他们认为合适的情况下,限制租金上涨。 目前,州和地方社区的权力都非常有限。 提案21将改变这一点。

加州还没有通过租金控制吗?

否。《第1482号议会法案》于2020年初生效,仅解决租金上涨幅度最大的问题。虽然第1482号法案是重要的第一步,但租房者需要进一步的保护。 AB 1482将租金的涨幅限制为每年10%,如果您的收入没有每年增加10%,这仍然高得令人难以接受。

事实上, 研究表明, AB 1482仅直接影响该州7%的租金上涨,这意味着绝大多数租房者仍会吸收远远超过生活成本的租金上涨。

实际上,AB 1482仅保护有限数量的租户,并且有效期为十年。 提案21永远不会过期,它将涵盖移动房屋租赁者以及其他类型的住房。 

这项投票措施会阻止我驱逐有问题的房客吗?

否。《 21号提案》不影响房东为其租户提供安全且可居住的单位的能力。 它不会阻止房东提高租金或驱逐有问题的房客。

专家同意-租金控制工程。

最新研究强烈表明,稳定租金的政策可以降低目标租户的租金,并通过提高居住稳定性,保持社区的承受能力以及保护租户免遭驱逐而为社区带来更多利益。

  1. 租金控制提高了租金监管单位的负担能力
  2. 大多数研究发现,在受租金管制的社区附近,租金没有上涨,在某些情况下甚至更低
  3. 在旧金山湾区,房客总共花费了超出其负担能力的4.4亿美元,这些钱本来可以用于其他目的
  1. 租金控制和正当驱逐政策保护了伯克利和圣莫尼卡的社会和经济多样性
  2. 伯克利和圣莫尼卡的数据显示,租金控制继续保护弱势租房者并压低租金价格
  3. 伯克利规划与发展部在1998年的一份综合报告中指出,租金控制并没有对新公寓的建设产生负面影响。 该报告表明,建筑许可达到了自1971年以来的最高水平,1989年是房租管制通过九年之后的事情。
  1. 租金控制直接增加了稳定性和负担能力。 居住在租金控制单位中的租户搬迁的频率降低,被迫搬迁的可能性也较小
  2. 租金受控制单位的租户支付的租金也大大低于非管制单位的租户:洛杉矶每年减少$ 3,240,纽约市每年减少$ 5,460和高成本曼哈顿每年减少$ 18,000
  3. 租金控制是唯一可以立即为面临难以承受的租金上涨压力的租户提供救济的政策工具。 由于租金控制涵盖了绝大多数租房者居住的私人出租房屋,因此在影响范围方面,它的表现优于所有其他负担得起的住房工具。
  4. 租金控制所带来的稳定性过分地使低收入家庭,有色人种,老年人和有孩子的家庭受益,而这些家庭最容易流离失所和被迫搬迁。
  1. 基于对洛杉矶租金和收入的历史研究,该研究建议扩大租金控制和空置控制以保护洛杉矶租户
  2. 在实际收入下降的时候,洛杉矶的租金在增加:2009-11年度的中位数收入实际上比2年低1970%,同期的中位数租金增长了85%(均扣除了通货膨胀因素)。
  3. 租金上涨的影响尤其严重地打击了最低收入者(收入最低的五分之一者)。 该组中有54%的人负担沉重的房租(支付租金收入的一半以上),但到2009-2011年,这一数字已上升到将近78%。
  4. 在过去的几十年中,洛杉矶已经失去了大量的租金控制单位:虽然在1982年,几乎100%的公寓受到租金控制,但今天只有80%属于这一类。 如果将单户房屋租金包括在内,则RSO涵盖的单位份额下降到73%。
  1. 在伯克利市,非控制单位的租金上涨了50%,但其中只有10%的租金通过建筑翻新和增加的税款重新投资于社区
  2. 伯克利市政府的房租委员会2010年的经济研究发现,房租每年的总涨幅略超过100亿美元,超过了进行通货膨胀调整以弥补成本增加和维持盈利能力所必需的涨幅。
  3. 对于伯克利市而言,租金控制政策一直是保护租户的极具成本效益的方法。 该市的房租委员会的年度预算约为4万美元,而通过代金券提供可比的收益每年将花费20万美元。 建造社会住房的新建筑将需要220亿美元的资本投资。
  1. 当住房市场像加利福尼亚州许多地方一样运作不正常时,租户实际上是在以高于完全竞争性市场将允许房东收取的租金来补贴房东。
  2. 租金上涨使许多居民无家可归。 在所有50个州中,加利福尼亚州目前经历无家可归的人数最多,研究表明,租金上涨与无家可归的现象之间存在明显联系。
  3. 稳定的租金将为该州的经济,环境和公共服务带来更广泛的利益,包括改善交通状况和减少与交通有关的温室气体排放,以及增加租户在当地经济中的支出。
  4. 老年人,拉丁美洲人,非洲裔美国人,低薪工人以及有孩子的家庭面临着住房危机带来的最严峻负担。 租金的迅速上涨将居民转移到工作质量较低,学校表现良好和其他资源较少的地区,从而加剧了种族隔离,特别是在远离城市就业中心的郊区。